近期,一场关于“莫愁”的楼盘营销战在开发区激烈上演。

  这个自2013年便开始硝烟弥漫的国家级区域,在六月份万达正式进驻后,楼市混战便由西部板块真正蔓延到了衡山路。

  而业内盛传的“万达速度”,也在此得到了验证。开发区万达广场6月初土地摘牌,中下旬售楼处开建,7月底售楼处崭露头角。8月8日开工奠基,8月15日售楼处开放,9月12日样板间开放,2016年底开业。营销动作也是此起彼伏,情歌天后空降,区域发展高峰论坛如期举行,夜间看房如火如荼。原定9月7日的莫愁及众星演唱会推迟到了9月19日,进而引发了周边项目一系列的营销炒作。

  9月9日,中建悦海和园在其微信公众号推送了一篇《莫愁还没来,我们先HIGH了!》的软文,颇有“叫板”万达之意。随即,9月15日,《论颜值,我才叫“莫愁”》又刷爆了朋友圈,来自衡山路的新盘恒天紫微台,也是开发区万达的直接竞品项目。

  这一场围绕“莫愁”的“撕逼战”在金九银十前期便火热打响,其背后,则是楼盘做噱头包装抢客源,区域竞争更为严峻的局面。

一场关于“莫愁”的楼盘营销战一场关于“莫愁”的楼盘营销战

  自2013年开始的血腥战场

  开发区楼盘的分布主要集中于四大板块,衡山路板块、长江路板块、西部板块、南部板块。两大新盘万达广场、紫微台及衡悦广场、万行中心,构筑了衡山路的主竞争体系。长江路板块以综合体为主,星颐广场、天马中心广场富饶中心均在火速赶工期。西部板块集合了中建、越秀、万科、招商、通用、金桥等一线房企及本地实力房企,老盘新盘已是多年。南部板块,则以海信天山郡、蜜橙为主。

  西部板块自2013年便处于竞争白热化的局面,降价促销更是营销惯招。2013年,越秀星汇金沙打出4688元/平起的价格,通用富馨佳苑更是跌破四千元。而去年,由于市场环境的变化,越秀星汇金沙户外广告已经是3980元/平起了。加之,去年市场不温不火以及购房者的举棋不定,面对库存和回款压力,开发商都明暗各下功夫,价格战火药味很足。今年,中建三期又打出4500的价格,引领刚需市场进入新一轮价格战。

  下半年,随着万达的进驻,市场的焦点也逐渐从西部转到了衡山路。“感觉衡山路板块马上要掀起一场腥风血雨了,市场已经逼得大家都不按套路出牌,谁先抢到客户把现金回进来谁就是王者,纵使家底儿厚的也输不起。”同策咨询研展部经理孙建波在其朋友圈表示。

  纵观四大板块,新盘的不断涌现,老盘的多期开发。项目不仅要兼顾版块内的价格战,还要顾及其他版块的楼盘动态。牵一发,则动其身。

  少数决胜楼市  态势冷热不均

  城发康和新城策划经理王海峰对记者表示,开发区作为烟台高新技术产业聚集区,汇集了众多实力雄厚的跨国及本土的企业集团,如通用汽车、富士康、大宇造船、现代汽车、万华集团等,吸引了众多知名外来及本地房企进驻,外来品牌房企如万科、万达、招商、中建、中粮、越秀、海信等,本土的房企如金桥、华明、银和怡海、北方等等,楼盘数量庞大,竞争激烈,外来房企的产品营造水平、体验示范区的打造、营销打法均实力强悍,整体上提升了开发区楼市的产品及营销水平。

  反映到数据上,据同策咨询,2015上半年烟台市六区成交对比中,开发区以4691套位居六区首位;芝罘区第二,3556套;福山区第三,2745套;莱山区第四,2406套;高新区第五,1638套;牟平区第六,1471套。不仅上半年,七八月份的数据显示,开发区依旧为六区销冠。因此,今年开发区有望力压芝罘区,占领全年六区榜首。

  再从成交的主力项目来看,中粮朗云、越秀星汇金沙、衡悦广场、澎湖山庄、万科城、海信天山郡等多个刚需大盘在今年持续发力,带动区域成交量远超其它五区。在市场竞争越发激烈的情况下,冷热不均的状况也依旧明显。同板块内,各楼盘销售差别也较大。

  “因产品地段及产品定位的不同,开发区明显呈现冷热不均的态势,所以各家楼盘均营销动作频频,拼抢客户,进厂企、进社区、进村落、跨界合作等等,可谓精彩纷呈。但是决胜楼市的毕竟是少数,地段优异、定位精准、产品优秀、注重消费者体验的企业将主导烟台楼市。”王海峰补充道。

  一周前万达公布价格   “心”碎了一地

  万达的进驻,让今年的开发区“更不好过”。

  9月19日,开发区万达广场宣布首期住宅开盘价为折后均价6800元/平,折后起价6100元/平。这个价格公布后,引起了业内一片哗然。不高的价格,势必对周边项目乃至长江路、西部板块的诸多项目都有不少的冲击。各大楼盘面临的竞争徒然加大,各自的营销计划、推广计划势必又要面临更大的压力和升级。

  而记者获悉,万达广场将于9月26日开盘,中建悦海和园三期预计9月底开盘,紫微台首开将在10月,三盘目前都处于前期蓄客阶段,万达价格公布后,客源呈现了一边倒的态势。整个开发区楼市的竞争,被万达推上了高潮。

  同策咨询分析师王艺澎分析称,开发区作为烟台楼市的重点活跃区域,竞争环境激烈。东部衡山路板块,万达广场与紫微台两大品质项目,尚未入市已聚焦市场关注,明星助阵、频送重礼,大手笔营销为项目造势,不断提升市场期待。西部工业园板块,中建三期更是打出4500的价格,引领刚需市场进入新一轮价格战。伴随市场成熟度和竞争平台的提升,细分市场的竞争趋向多样化。

  一线外企,本地名企,新盘老盘,综合体加码。今年的金九银十,开发区定会好戏不断。鹿死谁手,即将揭晓。文/新浪乐居记者 李晓娜)

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