福山,老厂房区,刚需楼盘聚集地。2012年,区域楼市几近疯狂,卖房7762套夺冠,总数达东部三区成交套数之和。随后这三年,热度微降,年度成交数据稳居六区探花位。房价是仅次于牟平的低洼地,从2011年到2015年,每平上涨357元,涨幅五区最小,未来房价走势也将会相对稳健。

  金九银十末,乐居记者往福山走了一遭,深有体悟。这个烟台唯一一个不靠海的区域,生活氛围浓厚,楼盘遍地开花,本土中小房企居多,房价亲民,项目营销偏实在,但同质化明显。整个区给人感觉较为传统,商办属性低端,配套相对落后,购房者多看重价格,楼市发展单一。曾经的楼市黑马,在今日刚需热度与低价红海竞争的盘旋中,将何去何从……

烟台福山区部分在售楼盘

烟台福山区部分在售楼盘

  2012年的楼市黑马——六区成交之首 刚需盘聚集地

  估计业内都会记得,2012年烟台楼市最火的区域是哪里。

  回顾数据,那年福山区商品住宅成交7762套,夺得六区之冠,相当于莱山、牟平、高新三个区域成交套数之和,领先于第二名芝罘区近1500套。万科假日风景以958套网签成交量领跑全年项目成交套数TOP10,有意思的是,榜单中的冠亚季军,完全被福山区包揽,另外两个项目分别为:银河明珠和五洲国际工业博览城免费购房热线:4006066969

  究其原因,价格方面具备的竞争优势、刚需集中爆发等因素共同促成了2012年福山区成为六区成交之首。

  随着时间的推进,福山区楼盘呈遍地开花之势,新盘不断涌现。截止到目前,区域在售楼盘已达到六十多个,主要分为五大板块,福海路、永达街、奇泉路、夹河、南城,热点依然维持在老城区配套相对成熟的福海路沿线,随着规划的发展,沿夹河地带出现了以君悦湾为代表的改善盘。

  新盘从去年的玫瑰园铂悦府香缇熙岸、万花城、紫薇花园、悦榕湾到今年的天业盛世景苑、福海门、银座广场、西竹源、通用一城山河、富豪21世纪、第一国际新区……层出不穷,产品仍是以刚需为主。楼市热度不减,从土地成交情况也可看出端倪,今年上半年港城土地市场供求低迷,楼市虽逐步回温,但房企依旧存在较大的去库存压力,资金流受限,对土地市场热情不高。但在总成交的17宗地中,福山区占据最多,为六宗。

  但在2012年后的这三年中,福山热度微降,六区成交排名中,一直居第三位。市场存量六区最少,去化压力也是最低的。由于城市化进程加快,中西部三区已经实现无缝对接,因而,福山区更像是芝罘区的卫星城,越来越多的人选择业在芝罘居在福山,看中的正是福山低房价和便利的交通。

  四年的房价趋势——每平上涨357元 五区涨幅最低

  福山区为烟台的老厂房区,在此区居住的居民多为厂房工人,也是对价格较为敏感的人群。记者咨询了业内及一些置业顾问,他们普遍认为福山区购房者最为关注的便是价格。天业盛世景苑营销总监曹延军表示,购房者的心态依旧是看中福山区的价格因素。银座广场置业顾问王栋栋也认为,福山人都想“花最少的钱,买最好的位置”

  从房价可看出,福山一直是低价亲民的代名词。2011年,品牌房企万科的到来,给该区注入了新的活力,当年年底,万科假日风景一举拿下全市成交金额排行榜亚军。同时,刚性需求的火爆,也拉升了该区域的价格,福山区在2011年的房价历史性的突破五千。

  时间过去了四年,福山区房价究竟涨势如何?据同策咨询监控数据显示,2015年上半年区域成交均价5791元/平,与2011年同期的5434元/平相比,每平上涨了357元。同比其他四区,四年中,芝罘区每平上涨最多,为2328元,其次是开发区,上涨了1281元/平,莱山区上涨了644元/平,而高新区则是下降的趋势,每平跌了1897元。(注:2011年牟平区没有统计数据)

  2015年的福山——同质化严重 商业体引入将提升区域档次

  福山多数楼盘都主打刚需婚房,并沿福海路一一铺陈开来,户型面积相差不大,产品类同度高。随着时间推进,问题也逐渐显现。正如同策咨询分析师王艺澎所言,“福山区楼市,主要以低价刚需为主。区域内楼盘密集,仍有新盘不断涌现,活跃度较高。虽然区域聚集大量刚需楼盘,推动楼市不断扩围,但配套落后,商办属性低端,居住档次难以突破,形成住宅同质化低价促销的红海竞争。”

  竞争越大,房价也越难上涨。大量的刚需同质化楼盘竞争,价格战激烈,基本不具备涨价空间,所以多年房价走势一直相对稳健。

  如果说福山在2012年的火爆是刚需集中爆发的促动,那爆发之后呢?

  福山总面积482.83平方公里,常住人口28.77万人。东西主干路北一到北五,南北干道福海路贯穿始终。部分老牌厂企主要分布于西北、东南方。厂企较多,购房需求旺盛,同时具有一批来自开发区的客户支撑,但已消化多年。从另一方面来讲,福山区商业配套又较落后,振华一家独大,分别分布在福海路、城里街。虽然大商超沃尔玛入驻天府街多年,但营业份额仍不及振华。整体商业档次较低,购物、娱乐体验度不高。区域中心以居住为主,大型商业体匮乏,与开发区芝罘区相比无竞争优势,易导致区域客群外流。爆发后的这几年,累计刚需不断被消化,区域自身吸附能力又没有太大的提升,外来人口吸纳较微弱。

  在曹延军看来,福山市场客群容量是相对固定的,与开发区相比,价格优势也正在缩小,配套如果再没有大的显著改善,会导致开发区的优势愈发明显,将来区域发展并不乐观。

  王艺澎也表示,福山配套落后,商办属性低端。经过近几年的活跃开发,区域内累积的购房需求不断被消化,未来需加强对外来人口的吸纳能力提升客户基数

    从目前看,福山政府在有意识的发展商业,提升第三产业发展水平和层次。大润发已于八月份正式签约落户福山,同时,与银座商城签约的福海路新项目银座广场也是政府的招商引资项目。“伴随福海路大润发等商业体的引入,提升商办属性,或将对周边项目的居住档次有所改善。借此,区域楼市的后市开发有望出现多样化发展。”(文/新浪乐居记者 李晓娜