新浪乐居讯(编辑 李晓娜)2017年,是烟台房地产市场的黄金年。成交火热,创历史新高,多数片区房价上涨明显,个别板块最高涨幅40%。市场的热度延续到了2018年,购房者看涨预期继续强化,开发商对上半年楼市也普遍看好。

在政策空窗期下,伴随着利好规划、城建落地、棚改的推进以及不断加码的新项目,今年的区域市场各有看头,六个区哪个会更热?


莱山区——“房荒”缓解,多个新项目将入市

对于莱山区而言,近年住宅市场向来供不应求,新盘数量少,地块稀缺,市场需求量大。在2017年供地计划、3年滚动计划、中期规划中,莱山区都位居区域首位。今年及往后几年,棚改项目都会成莱山区住宅市场的主力 。

根据棚改消息,莱山区即将启动建设的滨海大社区(二期)项目,包括房家、邹家、杨家台三个城中村,这三个村庄本是省级2018年棚改项目,今年提前推进实施。列入省级2018年-2019年棚改计划村居的改造年度全部前置,全部村居拆迁工作将于今年年底全部启动,2018年6月份全部完成。

单从棚改来看,多个新项目大郝家(煜炜)、陈家(祥隆大观都会里)、滨海大社区(恒大御山华府)、三滩1号(鲁商)、三滩3号(飞龙)、宋家庄(龙湖)等或将有新进展。同时,观云山、华润中心二期、碧桂园接手的凤凰山庄、万科接手的福地隆城二期等都将为市场填粮补仓,2018年莱山区“房荒”的现象得到缓解。

芝罘区——重点改造继续推进,房企合作项目蓄势待发

芝罘区,作为传统老城区,自去年始,便在蜕变,从中小学幼儿园校舍建设、老旧小区改造、道路建设到朝阳所城历史街区改造、棚改旧改招商引资等多举措发力。

去年,慎礼、珠玑、大庙三地块纷纷成交,阳光100二期、经伦街东北地块、弘宝大厦等项目启动中。今年,南尧小学、御龙山学校将投入使用,完成珠玑小学改扩建和柏林春天小学、康和新城小学、蓁山小学等3所学校建设,启动烟台十五中改扩建。同时,推进黄务集中安置区规划建设,完成环评、可研、水保、节能等批复手续办理和土地、规划手续。

从今年房地产市场来看,中心区有大庙(海上明珠)、珠玑(中瑞鼎峰)、慎礼(大商)等重点项目的推进,多个“老大难”改造也将有眉目;幸福片区华侨城大型文旅项目已签约,打造城市新名片;南部新城依旧为楼市热点,万科(南尧、东林)、金地(三八水库)、融创(卧龙夼)等品牌开发商合作开发项目蓄势待发。

开发区——纯新盘较少,上半年以老盘加推为主

作为国家级的开发区发展迅速,房地产项目更是遍地开花。

以长江路为横,以衡山路为纵,一横一纵勾勒出的‘T型’CBD,两条主干道分布多个城市综合体,近16栋超百米高层。中海城市广场等商业综合体项目再补开发区“综合体簇群”梯队,开发区定格“烟台经济中心”。

去年,开发区楼市销售火热,多盘售 罄,热点板块项目引领了2017年的涨价潮。从目前来看,除刚挂牌的刘家台子地块、越秀新项目外,开发区暂无纯新盘。2018上半年,市场将以原有项目推新为主,如富力湾、中南熙悦、万科城、香橙、海信天山郡、波尔多小镇、越秀星汇金沙等等。商业市场方面,永旺梦乐城、万行中心爱琴海都将在春天开业。

福山区——2018迎新面孔,大量棚改项目将入市

福山区是烟台刚需楼盘聚集地,这里生活氛围浓厚,楼盘众多,本土中小房企居多,房价亲民。在去年的市场中,福山区总成交面积位居全市第三,成交均价低洼,位居全市第五。第一国际新区、万科城市之光 、君悦湾,夺区域成交套数榜前三甲。福山区在六区中,一直扮演着维稳的角色,市场波动起伏不大。

2017年初,中海溢价率45%夺得蒲湾街地块,落下烟台第五子,也成为进驻福山区为数不多的大型开发商之一。该项目案名中海悦公馆,已在今年1月中旬首开入市。

2018年福山区将迎来新的面孔,中梁、恒大项目将落地。万科摘得的北方家纺两地块,有住宅产品,也有商业中心。同时,福山棚改将逐步启动9个“城中村”棚改,具体包括城里、南关、芝阳、前埠、盐场、永福园、城西、姜刘疃、西北关。

高新区——万科首进,保利深耕,中海力高补仓

这些年经历了跌宕起伏的高新区,在2017年真正实现了逆袭。

五年前的高新区成交垫底,中高端项目房价一落再落。如今的高新区住宅成交均价涨至8333元/平,个别项目破万,多盘推新即清,一房难求,整个区域去化周期仅五个月。

高新区向来不缺品牌开发商,自2011年外来大鳄进驻抢占市场以来,已经集结了金地、中海、力高、保利等大型房企。2017年最后一天,万科宣布正式收购天越湾项目,首次进驻高新区,继续为区域市场加码。同时,继爱尚海之后,保利接手的正大项目,也将在今年落地入市。中海国际社区、力高阳光海岸等在售项目也将继续为市场继续补充房源。

棚改方面,南寨、日头泊、岳家庄、辛安4个旧村列入2018年棚改计划。经过前期的招商谈判,南寨村拟引进恒大地产进行合作开发,村民拆迁后统一安置在南寨社区; 日头泊、岳家庄、辛安村、新添堡的改造,正与福建某大型房地产开发企业谈判,采取大社区安置的模式,统一安置在岳家庄社区。

牟平区——战火再开,滨海东路迎中梁、恒大、招商

在去年的市场表现中,牟平区可谓六区楼市黑马。全年成交套数9790套,同比往年增加62%,创下了历史高峰。从六区来看,年年垫底的牟平区在2017年一跃至全市第四,并夺得多个周度销冠。库存方面,2014年牟平区存量159.0万平米,去化周期 66个月,2017年库存消化至101.5万平米,去化周期仅剩9个月。

房企布局来看,继前期龙湖、融创、中冶等品牌房企开疆拓土以来,2017年尾声再次迎来一员地产大将,华东三甲中梁地产进军牟平,案名中梁海志府,2月初售楼处会开放,今年产品将入市。另外,招商蛇口前期拿地项目也将启动,恒大进军牟平收购旭瑞两项目,龙湖开年新品已亮相,2018年将启动C岛,做成全中国度假目的地。

牟平城区内,将加快新建铁厂、尹宋周、系山等棚改地块的社区建设,推进首批14个村的棚户区改造。