烟台24个城市综合体喷薄欲出 繁荣背后存隐忧

狭义来讲，城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

（1）商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；

（2）商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；

（3）生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；

（4）单一综合体—一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；

（5）综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。

• 目前，烟台24个大型城市综合体即将“密集出世”，激战序幕俨然已提前拉开。而综合体的井喷之势，在推进城市发展的同时，也存在着繁荣背后的隐忧。
• 烟台城市综合体“井喷” 重点项目总量达24个
• 自2012年以来，落户烟台的各大城市综合体呈现遍地开花之势。不仅有一线大鳄万达、华润、中粮、龙湖，本土企业的天马中心、祥隆万象城、新天地广场、三站广场等等也势头强劲。目前，烟台的城市综合体多集中于芝罘区、开发区、莱山区。
• 繁荣背后的隐忧 未来经营管理需重视
• 烟台房地产市场近年随着一线地产公司的持续进驻，发展热度及总投资金额屡创新高。在住宅市场得到一定饱和后，商业地产市场也方兴未艾。
• 即将“密集出世”的这一大波的城市综合体，是否会闯过目前烟台商业地产开发的围城，现在还不得知。有位业内人士曾说过，“烟台近两年城市综合体发展势头迅猛，但是如果按照起步——成熟阶段划分的话，烟台城市综合体的发展阶段肯定属于前者。”可见，烟台城市综合体的发展还不够完善，大批项目在建，聚集扎堆，未来烟台的消费能力能否支撑下去，项目能否推陈出新有所不同，还有待考量。
• 同策咨询研展部经理孙建波表示，综合体未来的经营管理必须受到重视，综合体的大规模集中入市，本就低迷的商办类房地产市场销售压力骤增，虽然多个项目推出返租计划，但受品牌招商、经营管理、商圈孕育等多条件限制，个别项目未来的经营实际存在较大隐患。

万达中粮三站“割据”中心区 三足鼎立局面形成

众所周知，南大街是烟台第一金街，也是芝罘区的核心商圈。从南大街到海港路，再到北马路，沿线商业项目众多。从万达广场到振华购物中心、振华商厦，再到阳光100、中粮大悦城，从西再到正在建设的三站广场。除去振华、阳光100这些老商场，新项目万达广场、中粮大悦城、三站广场才算是真正意义上的城市综合体。

万达、中粮以及去年底动工的三站广场，分据芝罘中心区的老商圈，随着三大综合体的崛起，未来将形成三足鼎立的市场局面，届时中心商圈将进一步升级，芝罘区的“王者风范”也会更加彰显。

南部新城迎四大综合体 新商圈显雏形

对于南部新城的定位，芝罘区发改局局长阎晓静接受媒体采访时表示，芝罘区将抓好该区域一批服务业和高新技术产业聚集区建设，再造一条“南大街”、再造一个“新城区”。

南部新城在崛起，但缺乏的是一站式的大型消费场所，商业发展亟需提升。先前红星美凯龙入驻南部新城，打造双Mall城市综合体。去年，芝罘区政府又将毅德商贸城、星尧慧城两个综合体项目列入城建计划。加上现代国际新城，目前南部新城形成了四大城市综合体的雏形。

四大综合体扎堆 打造开发区的“海港路”

衡山路是开发区重点打造的黄金生长线，沿衡山路由南向北，全部是综合体的围挡。从银和怡海衡悦广场到证大大拇指广场，到万行中心，再到正海广场，一片火热的施工气息。

开发区规划局有关负责人在接受媒体采访时曾表示，从战略布局看，衡山路将作为开发区城市发展的新南北中轴线，向北衔接长江路传统商圈，向南则依托衡悦广场、欧尚等商业龙头，成为串联福山商业圈的“跷跷板”。整个衡山路片区内，将打造现代服务业集聚、政务服务集中区，特别是依托继衡悦广场、万行广场、证大大拇指广场和正海广场四大商业综合体，打造开发区的“海港路”，直接辐射芝罘区，构筑中心城区西部商业高地。

商业巨头布局长江路 带动传统商圈提档

开发区的传统商业服务设施多集中在长江路两侧，振华商厦、彩云城、德胜商城是开发区市民购物消费的主要场所。相对而言，开发区的商业地产还是相对落后，商圈急需升级。从去年到今年，长江路涌现出四大城市综合体，由东向西分别为天马中心广场、星颐广场、富饶中心、业达中心。新商业中心的出现，无疑会给开发区注入一股新的活力。

• 开发区在烟台人的传统观念里属于西部工业产业园区，区域内多家知名厂企提升了区域吸附力，带动区域经济发展强劲。目前，区域商业模式老旧，仅依赖德胜、彩云城形成的传统商圈无法满足消费需求。衡山路及长江路板块的综合体项目集中爆发，有望提升区域形象，全方位升级区域商业、办公、居住产品，但综合体集中爆发市场分流客户严重，消费升级无过度阶段，综合体后期发展有待市场验证。