专题摘要:沉寂一年多的烟台土地市场,在原市委党校地块的拍卖中,上演了一场罕见的地王争霸赛。9月20日,备受关注的烟J[2015]1006号地块网拍出让,吸引了多家房企前来争夺。经过了551轮厮杀,烟台明珠山庄置业有限公司报价31300万元将这场持续九个小时的拉锯战终止。作为烟台招拍挂史上备受关注的一方地块,楼面价超乎想象!

加价551轮 烟台明珠山庄31300万拿下原党校地块 楼面价6174!

身处芝罘区稀缺好位置,市委党校地块未拍先热。从20日上午9点51分开始,四家房企密集加价,10万-100万不等。编号655竞买者在247轮、248轮中,分别加价100万、80万,但未能终止本次厮杀,最终黯然退场。16点02分,竞买者653号也退出,只剩695、688继续竞价,但节奏明显加快。双方似乎都志在必得,持续不停的10万一次加价。

17点27分,经过了551轮厮杀,编号695竞买者(烟台明珠山庄置业有限公司)报价31300万元将这场持续九个小时的拉锯战终止。楼面价6174元,打破了中海紫御公馆4600元记录,烟台招拍挂史上,单价地王最终诞生!

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挂牌编号:

烟J[2015]1006号

挂牌起始时间:

2015/9/10 9:00:00

挂牌截止时间:

2015/9/20 10:00:00

地块名称:

通世路以东、红旗中路以南(原市委党校)宗地

土地位置:

位于芝罘区通世路以东,红旗中路以南,原市委党校

土地权属单位:

烟台市人民政府

使用权面积:

35892平方米

建筑面积:

50700平方米

规划用途:

住宅、商服、公共管理与公共服务

规划指标:

1.31<容积率≤1.41

起始价:

21300万

竞价增价幅度:

10万

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优势:

1、地块位于烟台芝罘区稀缺位置,北有东西干道红旗路,西侧为南北干道通世路。附近有鲁东大学、双语实验学校。

2、从区位看,属于芝罘区的二线位置,距离核心生活区不远。

3、背靠山,有湖,周边生活氛围成熟。体量小,去化压力不太大。

劣势:

1、没有划入学区房,与翡翠明珠一路之隔,错失南通路小学、烟台二中。

2、竞争优势不是很明显,如果没有新的价值注入,操作难度较大。

3、从楼面价来看,项目售价要在一万二左右,才能确保开发商的正常运行。

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据业内分析,根据原市委党校地块的容积率,项目适合9到11层的小高层产品,户型面积约在120平-180平之间,售价或一万一到一万二,为改善型住房。

从竞品项目来看,目前,地块周边在售楼盘主要为北面的双学区房翡翠明珠、西侧鲁东大学内的伴山壹号。

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翡翠明珠

产品:小高层、高层

户型面积:87至130平米

动态:13层住宅认筹

均价:11480元/平

地址:芝罘区通世路与红旗中路交汇处东北角

免费热线:400-606-6969 转 72858

点评:双学区房 生活氛围成熟

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伴山壹号

产品:小高层、洋房

小高层均价8500元/平,户型面积85-128平

洋房12000元/平,125-225平米

优惠:购房全款享97折,按揭享98折

地址:芝罘红旗路与机场路交汇处东100米

免费热线:400-606-6969 转 49429

点评:烟台唯一大学里的花园洋房

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烟台保利置业副总经理 何军

这块地是烟台土地市场沉寂一年半后,推出的一块优质土地,距市区较近,因此其抢手程度、期望程度都比较高。

这是今年烟台最炙手可热的地方,目前的楼面价,已经超出想象。从楼面价看,项目售价要在一万二左右,才能确保开发商正常运行。因此这对产品定位就有很严苛要求,要支撑其售价,就要下大功夫。

金地集团营销总监 吴霄汉

这块地是烟台招拍挂史上,单价地王。地块属于芝罘区二线位置,距离核心生活区不远。

从现在看,谁拿这块地都很难受,主要在于实现价格难易程度的问题。支持11层小高层产品,售价会卖到一万一左右。项目竞争优势不是很明显,如果没有新的价值注入,操作难度较大。

同策咨询分析师 王艺澎

在港城土地市场持续沉寂的局面下,新地王横空出世,引发诸多关注。就当前市场来说,本次市委党校地块的出让引发多家房企抢夺,表达出房企在当前楼市发展尚不明朗、购房者趋于理性的局面下,更偏向于成熟地块的开发,可更好的控制开发风险。当前烟台市场的发展,开发信心有向中心区域收拢的趋势。

针对地块本身来说,6174元/㎡的高楼板价势必会将项目售价推升至一个新的高度。但目前就烟台楼市来说,理性自住需求的市场大环境下,让购房者认同的高价必须要建立在实实在在的综合价值基础之上。仅靠“地王”标签难以在销售阶段支撑高价去化。

1.31-1.41容积率可实现的产品搭配颇多,后续的规划、创新、价值提升等方面需精雕细琢,结合市场需求与内外资源条件,建立产品规划与市场需求的有效衔接,地王地块的后续开发也将为烟台楼市带来更多想象。

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地块编号:烟J[2010]6006 成交时间:2011.1.26 地块位置:世贸路以南、规划1号路以北
竞得方:烟台中海地产有限公司 出让方式:拍卖 拍卖保证金:28000万元
土地面积:81218㎡ 规划建筑面积:203045㎡ 起始价:56000万元
成交价:80100万元 成交楼面价:3945元/㎡ 溢价率:43%
容积率:小于等于2.5 绿地率:大于等于35% 建筑密度:小于等于19%
供地状况:场地平整 规划用途:中低价位、中小套型普通商品住房 出让年限:70年