专题摘要:2014年,对烟台楼市来说,注定是不平静的一年。如果用一句话来形容2014年的烟台楼市,可以称之为“在激荡中前行”。这一年,楼市变局横生,过山车般的市场也时时刻刻牵动着开发商和购房者的心。

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从2014年年初开始,房地产的市场格局已经悄然发生了变化。众所周知,房地产的黄金时代已经结束,白银时代随之到来。进入2014年,烟台楼市受全国低迷大势波及,出现“供应高企,成交下挫”的供求走势。市场不景气,导致成交量月月失色。据数据显示,2014年烟台商品住宅总成交29631套,与去年成交40495套相比,下跌26.8%。全市成交均价6758元/平,与去年6484元/平相比,每平上涨274元。

  • 从14年12个月的成交走势来看,上半年商品住宅成交下滑,市场呈下行趋势发展。下半年伴随着利好政策的相继出台,市场预期逐渐转好,楼市开始回暖。
  • 回顾2014年,芝罘区、开发区、福山区表现依旧强劲。受万科御龙山、山水龙城、保利紫薇郡等热销盘带动,芝罘区全年成交7202套,领跑全市。开发区成交6975套,位列次席。区域重点项目越秀星汇金沙、万科城、海信天山郡等进行了强有力的拉动。作为刚需热点区域的福山区,2014年表现依旧姣好,全年卖房5474套,排行第三。
  • 值得强调的是,2013年六区垫底的高新区,14年受中海国际社区低价入市的带动,总成交3256套,排行第五。其次,莱山区成交3733套,排行第四。牟平区受困于激烈的竞争及市民认可度等因素,卖房2991套,位于六区末尾。【详情】
  • 2014年烟台六区房产新增53235套,537.67万㎡,分别下滑6.2%、4.5%,新增总量同比小幅下滑,但港城楼市供应仍然强劲。2015年,高新区、牟平区等库存高企的区域将主要以去库存为主。莱山区、福山区、开发区等热点板块有望伴随市场回温,加大供应量。
  • 2014年烟台新增市场起伏波动较大,上半年市场较为平淡,下半年市场供应量迅速攀升,月度新增套数大多在4500套以上,7月新增供应量达到顶峰,新增62.54万㎡,7021套。
  • 2014年烟台新增供应量区域分布中,新增套数最高的为开发区,15060套、157.36万平,区域内多个新盘首次入市,新增供应量较大,支撑区域新增量位居全市第一,例如星颐广场、万科城等项目。第二位为芝罘区,9464套、103.74万平,区域内的保利紫薇郡,山水龙城、朗郡、海峰等为2014年新增主力项目。【详情】

2013年,烟台楼市成交火热,全年商品住宅交易额高达252亿元。但这股热潮并未在2014年得以延续,房地产市场受到低迷冲击,烟台全年商品住宅成交金额199亿元,同比下跌21%。如今,2014烟台楼市销售榜单也已出炉。据克而瑞数据显示,万科以19.65亿元的成交金额夺得六区房企销售金额榜冠军,中海、保利排行第二、三。在项目成交面积top10中,中海国际社区以成交10.44万平米的喜人成绩一举摘下全市桂冠,万科御龙山、山水龙城随其后。

2014年全国房地产步入调整期,市场的变局对开发商来说,是机遇也是挑战。黄金时代已经逝去,开发商压力正逐步加大,于是14年,大家开始调整心态,调整营销对策。五花八门的营销新法层出不穷,这一年,对开发商来说,着实倍感焦灼。

成交金额前十的这些房企中,五家一线房企入榜,分别为万科、中海、保利、越秀、金地。本地实力房企天安、天海、金桥的项目历来是烟台楼市热点,2014年表现依旧姣好。从目前看来,2014年,烟台六区项目几家欢喜几家愁。2015年的大门已经打开,项目之间的争夺战早在大家尚未准备好之前全然拉开了序幕。今年,会有哪个楼盘夺得销冠,又有哪个楼盘成为黑马,哪些楼盘打起了价格战,又有哪些楼盘坎坷中前行,我们拭目以待。

2014年受全国整体楼市降温大环境的影响,政府供地、开发商拿地热情均不能和2013年相提并论,土地供应和成交量同比去年均大幅下滑。据同策咨询监控数据显示,2014年烟台房地产业土地供应76宗,共约266.0万㎡,同比2013年分别下跌58.9%、72.2%;成交72宗,共约265.9万㎡,同比2013年全年分别下跌53.8%、67.6%。土地供求量大幅下降,重归2012年的供求水平。月度供求波动大,年末出现翘尾,牟平区供应成交宗数列位六区第一。

  • 据同策咨询监控数据显示,从月度供应来看,2014烟台土地供应月度波动大,11月份土地供应面积均达到峰值,40.9万㎡;其中,牟平区为本月主力供应区域,集中供应15宗土地,其余区域供应较少。成交方面,2014年受楼市冷淡的大环境影响,房企对土地市场的关注度下降。12月份土地成交宗数达到峰值,牟平区同样为本月主力供应区域。
  • 在2014年土地市场低迷的状态下,牟平区土地供求相对其他区域来说,活跃。六区成交主要集中于东西两翼,即牟平区与福山区。
  • 据同策咨询监控数据显示,牟平以37宗地块的供应量位居六区供应宗数首位,但供应地块的面积单宗面积多在5万㎡以下,因此面积在六区中未居首。福山以113.5万㎡的供应量位居六区供应面积首位。

2014年即将收尾,这一年,楼市跌宕起伏,压力丛生。上半年步入调整期,买卖双方博弈白热化,下半年救市举措层出,央行降息、公积金新政阵阵来袭,楼市信心得以提振。除此之外,核心商圈的风云变化、终将来临的城铁时代、首次停涨的新房价格……这些重大新闻都是2014年烟台楼市最真实的底色。新浪乐居特别盘点今年房产大事,回顾过去追踪热点,为大家梳理楼市大方向。

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TOP10:年初降价潮 烟台一刚需盘直跌400元>>

房子不好卖,成了2014年楼盘主基调。各大项目林林总总的营销模式也纷纷上演,不管是明星大咖、一元买房,不管是全名经纪人、公益献爱心,房企都使出了浑身解数,五花八门的营销利器一一出手。惊喜年年有,今年特别多!先不管成交量如何,但声音必须要大,逼格必须要高。在这场无烟战争中,拼的是气场,是新意,还是人民币,更是“我永远是你的望尘莫及”。现在就跟随烟台新浪乐居,共同回顾2014年烟台楼市营销亮点。

事件一:搅热五一游 里蹦岛看“草泥马”>>

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  • 中国第一条海上音乐公路、25只萌宠“草泥马”……这些烟台前所未有的东西,就足以吸引无数五一出游的市民们。五月一日,龙湖里蹦岛开园,滨海路大堵车。三天,5万游客登岛参观。开园票别具一格,尽享吃喝玩乐。
  • 乐居点评:
  • 五一前,龙湖里蹦岛开园预热,神兽牧场、音乐公路、“草泥马”快闪,一时间烟台沸腾。最终谜底揭晓,年轻态海上度假王国理念也顺势植入人心。在今年五一楼盘扎堆营销热潮中,土豪龙赚足了人气,也卖足了龙族人面子!

事件二:“都教授”现身 烟台首届蜡像展群星云集>>

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  • 烟台首届群星蜡像展在大成门启幕,设有奥巴马、普京、贝克汉姆、乔布斯以及都敏俊和范冰冰等众多名流蜡像;同时,诸如钢铁侠、绿巨人、蜘蛛侠、蝙蝠侠和美国队长等虚拟明星人物也纷纷集结。众星云集,形态逼真的蜡像同英朗帅气的电影虚拟明星人物令大成门一跃成为烟台人民关注的焦点。
  • 乐居点评:
  • 成功的营销还在于“前无古人”,吃够了鲅鱼饺子,偶尔来点西红柿鸡蛋馅的,也很够味。

事件五:明星助阵 《狼》出没>>

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  • 6月29日,力高阳光海岸“巨星齐秦与您相约”曁力高会会员升级庆典拉开帷幕!现场约五千人到访,齐秦作为本次音乐庆典的压轴歌手,以一曲曲经典老歌唱响流金岁月,现场观众纷纷大声合唱,台上台下激情互动,将整场活动推向高潮。
  • 乐居点评:
  • 每年开发商的活动都不伐明星助阵。继2002年后,力高今年王者归来。新项目阳光海岸首次亮相,一系列营销活动颇多。此次邀请齐秦,演绎岁月经典,重温年轻时代,借齐秦寓意品质房企。

事件七:全民营销来临 秋收起逸米油全城狂送>>

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  • 9月伊,中铁逸都“秋收起逸,全民发福利”活动打响了全民经纪人疯狂赚钱的第一枪。实惠的好礼、零参与门槛和前所未有的购房优惠high翻了整个港城。随着“逸军”突起,活动迅速进入高潮,截至8日,已有1.3万人注册成为中铁逸都的经纪人,参加了这场秋日的狂欢。活动开始的第一天起,营销中心门前每日都会排起长龙,全民营销应者云集,气氛热烈。
  • 乐居点评:
  • 房子不好卖,开发商很无奈,白送米油要不要?只要成为逸军,大米花生油就能抱回家。土豪房企就是这么无所不能。随着全民营销时代来临,传统的广告宣传、现场活动、售楼小姐接待三位一体的传统模式不再灵验之际,普通市民也来分一杯羹。一个带动多个,一家带动一片,以达到大卖的效果。全民营销,有钱大家赚。

事件八:一瓶米换一平米 将公益进行到底>>

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  • 9月5日起,保利置业旗下保利香榭里公馆和保利紫薇郡“保利蓝公益计划一瓶米换一平米”全面启动。只要到香榭里公馆或者紫薇郡营销中心登记领取专属玻璃瓶,回家装满大米送回营销中心,即可享受1平米房子免费赠送!不仅拿了优惠,还做了慈善。保利收集大米汇集成百家米后,由蓝公益送到贫困家庭,完成此次公益活动。
  • 乐居点评:
  • 房企借公益已不是新鲜事,但“一瓶米换一平米”的创新模式,倒是别具一格。

事件三:土豪“金”发钱 一元买房火遍港城>>

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  • 烟台的土豪“金”彻底火了!5月7号,一位神秘先生现身烟台各大银行,兑换万元硬币。土豪直言,8号要上街发钱,请烟台小伙伴坐车、吃冰棍。5月8号,土豪“金”如期现身港城街头。不难发现,土豪们的举牌和后背都印着一个二维码,他们在发钱的同时,也在全城招募着扫码英雄。
  • 乐居点评:
  • 五月份,港城楼市掀起了一股土豪风。新颖的营销模式取得了显著的成果,一周时间,金地格林世界的微信账号总关注达到了36000。有钱!任性!

事件四:任性轰炸200块公交站牌 悦姐陪你唠唠嗑>>

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  • 一夜之间,“悦姐说”几乎遍布了芝罘区的公交站牌。“吃饭不积极,生活态度有问题”、“吃一个月不重样”、“养娃真幸(xin)福(ku)”、“相爱简单相守难,啤酒炸鸡恒久远”……。这些悦姐名言让18-35岁新兴中产阶级客群极为动心。大家竞相猜想,这个斥资百万,轰炸200块公交站牌的土豪姐到底是谁。最后悦姐解开面纱,原是即将开业的大悦城。而大悦城开业首日客流突破十五万,整条北马路从上午一直到傍晚成了“停车场”,几百米的路要开上两小时,不得不说极为轰动。
  • 乐居点评:
  • “悦姐说”一夜之间亮相于芝罘区200个公交站牌,微博、朋友圈讨论一箩筐。悦姐名言至情至真,又颇有正能量。大悦城开业前的这一轮轮推广真是赚翻了烟台人的好奇心。一句话,大手笔、高逼格!

事件六:一令发千声应 宝龙烟台好声音>>

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  • 这个夏天,宝龙地产2014烟台好声音,像一道久违的盟主令,一令发,千声应,各路英雄豪杰纷至沓来。2个月、1000多名选手、3场海选、4场争夺赛,只为心中坚持不懈的音乐梦想!烟台好声音,是宝龙地产与烟台广播电视台联袂为有音乐梦想的人,提供的一个真正零门槛的音乐挑战平台。
  • 乐居点评:
  • “宝龙地产2014烟台好声音”这句话在今年夏天持续响彻了三个月。房企首次打入烟台六区市场,抓住了关键节点,砸钱、冠名,让市民记住了宝龙。

事件九:挂钩全民健身 烟台首个城市乐跑赛开动>>

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  • 2014年,万科三十而立,以“乐跑60城”的方式礼献全国,倡导全民健身运动。10月17日,烟台也开启了这场充满欢乐的城市运动嘉年华,来自全市的78家企事业单位1800余名跑者齐聚开发区金沙滩,参与并见证了这一幸福快乐的时刻。
  • 乐居点评:
  • 一线房企更加注重品牌推广、影响力。房企联姻体育、健身,也是今年楼市一热潮。万科60城开跑,全民健身呼之欲出,“万科”两字进一步深入港城市民心中。

事件十:狂欢撒野 千人枕头大战登陆烟台>>

  • 回顾:
  • 所谓枕头大战,一种流行全球的缓解工作和生活压力的减压聚会方式,每个人带着自己的枕头在固定时间和地点集合,将枕头撕开一个小开口互相击打,直到枕絮散光为止。烟台首届枕头大战是由越秀主办,主旨让广大港城市民缓解压力,让大家轻轻松松过一个愉快、美好的中秋佳节。枕头大战活动最为畅快的“战斗”当数嗨翻天的混合大作战,劲爆的音乐一响,全场不分性别、不分老少,全部一起加入战斗。
  • 乐居点评:
  • 如今房企也是一呼就应,要啥有啥。工作压力太大?想狂欢?想撒野?没问题,一切交给开发商。

同策咨询市场分析师 王艺澎>>

从2014烟台房价来看,由于成交受整体大环境低迷的影响,跑量项目成交占比下滑,低价刚需对楼市成交的贡献减弱,1-11月的成交均价6734元/㎡,同比去年结构性上涨6.5%。整体市场的成交面来看,烟台刚需市场的楼市抗风险能力强,整体房价表现平稳,但福山、高新、开发区等红海竞争激烈的区域出现点式项目降价,其次部分项目推出少量价值较低的房源以特价房形式吸引市场关注。

由于烟台房价基础较低,房地产泡沫少,目前房价基本筑底,预计明年伴随楼市预期好转,整体房价将重回稳中有升的态势。

逸城山色营销总监 唐嘉璐>>

2014年开发商着实都精疲力尽,13年的好收成让开发商对14年充满了信心,所以14年的市场目标都在13年基础上有所上浮,可惜,14年的年景并没有预期的好,有的开发商销售任务一降再降,勉强支撑,虽然在9月底出台了一些利好信息,但是效果一般,购房者越来越理智成熟。2014年实际市场的去化率并不高,只有部分打低价战的楼盘面上看还是销量可观。

2014年整体是个调整年,调整价格,调整心态,调整市场结构。2015年随着购房政策的落地,庞大的刚需也得释放,品质精品楼盘还是比较受欢迎的,但市场真正温热还得2015年年中。

澎湖山庄策划总监 吕巧英>>

2015年会比2014年点,自去年9月30日之后,各类信贷政策的出台,让市场对政府的调整信心提高了不少。但客户解决速度似乎慢了一些。所以,进入2015年以后,随着市场的好转,客户的购买需求的释放,市场会逐渐好起来。但纯粹的住宅性房产的销量肯定没以前那么好了,原来市场比较好的福山、开发区有可能因为入市量的增加,而使得开发商压力增大。对于开发商来说,提高产品质量,与拓展销售渠道,同时抓住市场机会,适当调整房价,才是出路。

烟台维尔兄弟地产研究室 王伟>>

2015年,房地产企业首先要做的是真正的去库存,而不是死扛等转机。面对未来的未知数和举步维艰的现状,理智的中小开发商必然会选择“割肉”退出。2015年仍是烟台楼市的盘整期,快速消化库存依然是市场主基调,烟台楼市将会平稳探底,成交量将会有机会反弹,但开发商的利润率将会一去不复返,本土开发商的持续开发能力将会大幅下降。烟台开发商也难逃进入“冰河季”的宿命,快速开启公司未来发展的“顶层设计”吧。