近30年风雨飘摇 烟台有9家开发商公示破产

2019-07-29 14:45:41|来源:乐居买房|作者:李晓娜
摘要| 自2017年至今,烟台有9家房企被公示了破产文书,其中6家已经宣布破产,3家进入破产程序。

  乐居讯(编辑 李晓娜)房地产黄金周期的消退大势难改,时代的变革已经来临。大房企面临着转型升级的阵痛,中小房企却在大浪淘沙中逐渐淹没或者消失。

  截至7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家,大部分属于分布在三四线及以下城市的本地中小型房企。

  这其中,包含了烟台的两家开发商

烟台有9家开发商公示破产2017-2019年烟台9家开发商公示破产

  编辑梳理发现,能够查询到的自2017年至今,烟台有9家房企被公示了破产文书,其中6家已经宣布破产,3家进入破产程序,分别为烟台华锦房地产开发有限公司、福山区御花园置业有限公司、福山天府房地产开发有限公司、烟台市三同置地开发有限公司、烟台亿凯华房地产开发有限公司、烟台兴洋水产食品有限公司、烟台华海房地产开发有限公司、烟台德胜房地产开发有限公司、烟台德昱房地产开发有限公司,以福山区为主。

  这些开发商最早的成立于90年代,那时候房地产兴盛,随便一出手便可揽金无数,经过近30年的跌宕发展,在多重压力下终究没有等来下一个春天,唏嘘退出了市场。

  资金链断裂、债务负重

  市场变幻莫测,这一点,从古至今,未曾改变过。在“房住不炒”思路下,地产融资正逐步收紧。破产的这些烟台开发商中,资金链断裂是主要原因。

  福山区御花园置业有限公司开发的御花园,三期因公司存在诉讼纠纷,资金链断裂,楼盘烂尾,逾期交房一年之久。开发商累计的债权金额已高达3.2亿元,并且不能清偿到期债务,资金严重不足且财产不能变现,已丧失清偿能力。

  福山天府房地产开发有限公司,算是福山区本土的老开发商,陆续开发了天府小区、富豪花园、富豪西苑、富豪青年国际广场、富豪新天地、富豪银座、富豪格林小镇等多个楼盘。因其不能清偿到期债务,自2010年起上述楼盘剩余房源被多家法院陆续查封,衍生大量执行异议诉讼案件,房源不能变现。同时,因房产被查封,导致大量购房户买房后不能办理过户。公司已无资金可供周转,财产不能变现,无法清偿债务。

烟台有9家开发商公示破产公示破产开发商截图

  烟台亿凯华房地产开发有限公司,于2013年6月竞得福山区紫光路以北、规划路以东97792平方米国有土地使用权,并于该宗土地上投资建设“彤悦城”项目。但因自有资金不足,该项目尚未实际投入建设就已经停滞。因对外欠付大量工程款、借款等负债,公司主要资产均被查封,多笔债务经法院强制执行仍不能清偿,已知债权人申报债权总额已高达6亿元。

  烟台市三同置地开发有限公司,开发的福山区汇福街1号的高尔夫国际公寓房地产开发项目,并于2005年12月31日办理商品房预售许可证。后因经营管理不善,公司资金链断裂,欠付工程款,致使上述项目自2012年起陆续停工成为烂尾楼,逾期交房长达十年之久,已有大批购房户申请退房、退款。

  烟台这些开发商的破产,与自身及大环境都有着不可分割的关系。2006年、2008年、2012年、2014-2015年和最近几年,由于国家对房企资金面政策收紧,房地产行业迎来不同程度的倒闭潮。

  大鳄入侵、风雨飘摇

  随着我国的房地产市场从增量时代走向存量时代,在这样的背景下,房地产市场的格局正在发生变化。这一趋势,已经延续多年。像烟台这样的中小型城市的人口自然增长速度并不快,人口流入也不明显,房地产市场的增量需求有限。而同时,在资金、品牌、规模方面更具优势的大型领军房企近几年纷纷布局下沉市场,挺进三四线城市,给当地的开发商带来了直接冲击

  在2019开年,乐居编辑曾统计过,品牌房企已经有30余家入驻烟台,其中百强有20余家。为进军港城市场,一线房企们活跃在了各大地块的拍卖中。同时,为了开疆拓土,深耕烟台,收购、股权转让、联合开发、项目代建等方式成为他们拿地新的策略。

  在一线房企的强势入侵下,资金有限的本土开发商拿地的机会越发渺茫,甚至只能通过前些年的余粮度日。

  不争的事实是,自2014年开始,中小型房企因融资和借贷困难导致资金链断裂的事件不断。拥有高溢价和强销售能力的大型房企,在盘活现金流方面将小企业甩在身后。除此之外,品牌的效应、物业的服务,也使本地开发商在市场争夺中逐渐丧失了本土优势。在乐居发起的烟台人置业调查中,买房选择品牌开发商的占比达到了百分之八十多。

烟台有9家开发商公示破产品牌房企的烟台布局(图片来自腾策)

  根据腾策发布的2019上半年烟台楼市成交数据,上半年排行榜前10中,一线开发商高达七家,优势明显,其中万科销售额高达20.28亿元位列成交金额榜榜首,龙湖成交1484套位列成交套数榜榜首。本土开发商祥隆、煜炜、丰金入榜,分列第6、8、10位。上半年TOP10房企成交面积占全市成交的39%,创历史新高,随着市场集中度的不断提高,房企竞争将更加激烈。

烟台有9家开发商公示破产上半年烟台楼市成交排行榜

  大浪淘沙、绝地求生

  选择总有两种,要么淘汰,要么突围。

  有媒体报道,房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展,90%的中小房企会退出地产项目,到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。赚快钱的时代已经过去,中小房企屡陷困境的原因主要在于销售不畅,融资不利,造成资金链断裂。

  近些年,烟台楼市的主角光环逐渐从本土开发商转向了外来品牌开发商身上,除几个本土实力开发商外,已经鲜有发声,逐步消退。整体来看,福山、牟平以及其他区域个别板块,一线房企还未进驻,还是以本土开发商为主,但已分化明显。

  需要注意的是,仍有本土房企坚守阵营、谋求转身,凭借对本地市场的高度熟悉和经验积累寻求逆势突围。他们感受到了危机,并做出了“活下去”的对策。与一线开发商合作开发,是最为普遍的战略,如祥隆与绿城、城发与保利、新潮与蓝光、东泰与力高等。或者通过参与旧村改造、并购、卖地,甚至多重业务齐头并进,来化解危机。有经济实力的,更是活跃在土拍中,与一线开发商血拼拿地,如烟建从七家房企中夺得的祈雨顶地块,百年经过16个小时的拉锯斩获的矢崎老厂地块……

  对中小房企来讲,生机在于找到属于自己的核心竞争优势,确保资金链的稳定。同时,坚持修炼“内功”,不断的学习先进经验、提升项目本身的品质,才能树立自身品牌,实现真正的突围。

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