烟台这个区域规划逐一落地 是买房的好时机吗?

2020-11-19 16:21:23|来源:乐居买房
摘要| 走不出黄务人 进不去的“外乡人”

  乐居买房讯(编辑 迟家玉)近期,潍烟高铁正紧锣密鼓地建设中,时隔1年的高铁规划终于落地,济南2小时经济圈、进京3小时都不是梦,而且是肩负胶东一体化重任的“宝藏路线”。

  关于潍烟高铁问的最多的就是,高铁新区以及芝罘站对黄务发展有多大影响?

  交通就是区域的生命线,对外联系不方便,在很大程度上影响了区域的人口数量和活力,反之,则是很好导入人口的载体。

 只能说,潍烟高铁只是黄务的开始。

  NO. 1|壹

  说到黄务,这些年黄务的城市建设利好逐一落地,特别是塔山南路,已交付使用。

  教育方面,三中迁至黄务、十五中挂牌芝罘中学卧龙分校,两大老牌名校助力板块价值提升。

  华润将大规模开发芝罘南城,建设二甲医院资质的医疗中心,并规划了 集商业消费、产业办公、文化交流、娱乐休闲为一体的华润健康城,进一步完善医疗配套。

  大型商超即将投入使用,红星国际广场的乐凯购购物公园基本建设完毕。

  交通路网更是四通八达,位于整个烟台中心位置的黄务,交通优势不言而喻,去往南大街、莱山区、福山区20分钟车程即可享受三区配套。

  所以,就是这样看似发展蒸蒸日上的区域,楼市却火不起来,烟台购房者并没为其买单,在小编的记忆中,黄务住宅项目很少登上全市成交TOP的榜单中,甚至在每周成交榜单上都会很少见到。

 NO. 2|贰

  为什么会这样?

  因为黄务的短板太要命了。

  如果一定要给黄务一个定义,恐怕是“城中城”,甚至”城中村”。

  黄务是烟台的一个老城区,城市发展历史永久,拥有着庞大的常住人口,黄务北边开发较早,大部分小区都有10年+的楼龄,这里配套完善,却不够高端,城市界面老旧,甚至机场路两边4S车店,让黄务仍依旧保持着郊区的味道。

 黄务南边目前属于待开发阶段,村落、空地随处可见。

  黄务的环境也是最被大家所诟病的,随处可见的垃圾,长年不治理的河流,荒废的土地上还能依稀地看见庄稼。

乐居小编实地拍摄乐居小编实地拍摄

  城市界面的陈旧是黄务区域发展的痛点,却不是阻挡住购房者脚步的主要原因,让黄务楼市一蹶不振的是仍处在高位的房价。

NO. 3|叁

  “上山容易、下山难”来形容黄务的房价也十分贴切。

  曾经的黄务是刚需购房者的天堂,城市界面虽不够高级,但成熟的配套、低洼的房价,让芝罘区、莱山区、福山区三区的年轻人都爱来此置业,只图黄务生活上的便利。

  那时的莱山三滩却是真正的郊区、福山没有夹河新城的概念,山海路仍是村落满座,放眼望去,黄务就是一个老大哥。

  但好景不长,很快黄务受到了政策的临幸,房价开启了逆袭之路,三中迁入、芝罘中学分校建立、烟台妇幼保健院南迁,塔山南路的建设,城建的利好让南部新城这个堪称芝罘第二中心的概念愈发清晰。

  好巧不巧的是 ,涨价在即的黄务正赶上了烟台房地产市场进入牛市的初期,房价迎来一轮又一轮的上涨,黄务的房价可谓是乘风破浪,一路高歌猛进,某龙城价格最辉煌时刻高达18000元/平。

  而如今的黄务却今不如昔,幸福新城抢走了政策上的彩头,只楚板块抢走了刚需热土的头衔,上行市场逐渐退潮,让黄务再次暴露出居住痛点,购房者回归理性,猛然发现,黄务还是以前的黄务,价格早不比当年。

      今年的市场让黄务难上加难,隔壁邻居莱山在促销大降价,环境更好、配套完善的莱山分流了一部分黄务的改善客群,也是导致市场更加低迷。

 所以,黄务是有钱人看不上,年轻人买不起,只有黄务人在苦苦等待被拯救。

NO. 4|肆

  为何说黄务人在苦苦等待被拯救。

  黄务是最不缺人的片区,有钱人只多不少,而这群人有着深深的地缘情结,家在黄务,亲戚朋友在黄务,甚至年迈的父母也住在黄务,早已习惯了周边生活,他们有着改善需求,但不愿离开黄务,这群人在等一个值得托付终生的楼盘。

  还有一群黄务人深受小房企的迫害,霸道总裁式的物业服务、遥遥无期的房产证、以及动不动正在维修的电梯,这都是生活在黄务的真实写照,而这群人急需换房,选房条件更加苛刻。

  所以,当下的黄务最大需求就是地缘性改善客户,但要爆发还缺一个契机,可能政策、可能是产品、可能是信得过的开发商。

        NO. 5|伍

  小编这次来到黄务踩盘,最大的感受就是,有些项目并未找到自己的定位。

  例如,三中周边的学区房,均价1.3-1.4万/平,价格虚高。

  虽说有学区加持,但含金量大不如前,因为港城中学学区招生范围广,学区房一抓一大把,并不是稀缺资源,而且周边的公共交通、商超、医疗等配套并不完善,这样的配套支撑不起1.3-1.4万/平的价格。

  新城明玉锦园、华润港城华府两盘偏刚需、且性价比较高,均价约10000元/平,新城最大的槽点是在户型定位上,仅有91平为小户型,其余户型均为130平以上的大户型,26层大高层的产品,看上去是个偏刚需的盘,总价却让刚需望而止步。

  前文有提到的华润将在黄务打造的健康城,住宅部分就是华润港城华府,也是三中学区,在这买房子就是博未来的升值潜力。

  从改善盘来看,万科翠湖山晓、金地浅山艺境、金科博翠山、金象泰翰林苑是黄务主要的改善产品,洋房14000-15000元/平,小高层12500-14000元/平,性价比还可以。

  值得一提的是,即将首开的绿城留香园项目,是一个不错的改善盘,依山而建,环境加分;距离市中心还不算远,青年南路助力出行,交通便利;产品为洋房、小高层产品,有着最先进的产品理念、以及绿城品牌口碑和托底保障,据说,首开价格在1.2-1.4万/平,性价比还不错。

 整体来看,在市场下行的大环境下,想在黄务这个区域上车的购房者可以再观望一段时间,像绿城这样有品牌加持1.2万/平的价格也可上车,总之,市场不是一下变好,在触底反弹后购买也来得及。

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