正文

  项目位于幸福新城，由红星地产与恒堃集团联合开发，规划多层产品，容积率和绿化率属于一般水平，较为普遍。主打95-140㎡户型，受众于刚需与改善群体，并适合对社区品质有一定要求的购房者。

  楼盘规划

  北宸外滩由红星地产与恒堃集团联合开发，项目由3个住宅地块+1个商业地块组成——住宅地块总建面37.6万㎡，由27栋住宅、3 栋公寓组成；商业地块为红星爱琴海购物+玫瑰天街，烟台的都市假日中心。

北宸外滩效果图

  北宸外滩一期项目占地面积144000㎡，建筑面积121100㎡，绿化率35%，容积率2.4。一期地块规划了8栋住宅楼，1栋商住楼，2栋商业，住宅户型涵盖95㎡、105㎡、115㎡、125㎡、134㎡、137㎡、143㎡、146㎡六种户型。

  其中134㎡和136㎡户型分布在2号楼 （18层）、3号楼（17层）、4号楼（17层），折后均价约13500元/㎡；143㎡和146㎡户型分布在6号楼（10层），折后均价约14000元/㎡；125㎡和105㎡户型分布在5号楼（26层）和7号楼（26层），折后均价约12000元/㎡；115㎡和95㎡户型分布在1号楼（25层）、8号楼（26层）、9号楼（27层），11000元/㎡起价。

  测评师有话说：项目规划多产品形态，可满足不同的人群需求。容积率和绿化率较为一般，为市中普遍水平。

  价格分析

  北宸外滩高层折后均价约12000元/㎡，小高层折后均价约13500元/㎡，洋房折后均价约14000元/㎡，均为毛坯交付。

  目前板块内在售新房三盛汝悦铭著价格区间为12700-14500元/㎡，未来城高层均价约13000元/㎡，小高层均价约14000元/㎡，幸福金茂悦高层折后均价约13300元/㎡，小高层折后均价约14800元/㎡，均带装修。

  二手房方面，区域有幸国里小区、开元新村、裕顺嘉园等，二手房在售均价约10500-13500元/㎡左右。

  价格潜力：北宸外滩项目在商业配套方面相比三盛汝悦铭著和幸福金茂悦更有优势，但学区配套方面不太占优势，产品上北宸外滩多业态布局，95-146㎡户型适合不同需求的购房者，北宸外滩高层和小高层产品和三盛汝悦铭著、幸福金茂悦、未来城重合度较高，洋房产品较为稀缺，市场认可度更高，随着区域内规划逐步落地，配套加强，项目产品有一定的溢价保障。

  测评师有话说：整体而言，项目均价与芝罘区2021年成交均价（11954元/㎡）相差不大，相对于周边竞品来说，有商业配套优势。

  交通出行

  北宸外滩500米范围内有5条公交线路，日常出行非常便利，其中公交车有15路公交车，途经振华广场、张裕公司、芝罘区妇幼保健院等，可直达南部新城，18路公交车途经火车站、烟台一中、烟台人才市场，终点为竹林寺，28路公交车可以前往开发区永旺梦乐城。

  北宸外滩往北直线距离1500米到达滨海西路，沿滨海西路接开发区；项目东侧为幸福中路，幸福中路往西可前往开发区和福山区，往东可前往海上世界，向南可达三站，火车站，大悦城。幸福中路和幸福路交叉路口处，来往车辆较多，早晚高峰时交通拥堵。

  测评师有话说：项目临近城市出干道，通行周边方便，但是，高峰期会有拥堵放生，有轻微的影响。

  周边配套

  幸福新城共计规划一处高中、三处初中、五处小学、十处幼儿园，北宸外滩西北侧为烟台一中新校区，现已封顶，将于今年9月份投入使用。项目北侧一路之隔南通路小学规划建筑设计方案已公示 ，划片学校未定，烟台一中师资力量雄厚，有口皆碑，位于项目周边的烟台一中幸福分校也备受市民关注。

  幸福新城规划一处综合医院、一处社区卫生服务中心。北宸外滩4公里范围内有2家医院，分别为烟台中医院和烟台海港医院，其中烟台中医院为山东中医药大学附属医院，为三级甲等中医医院，远近闻名。烟台中医院通勤距离约3.5公里路程，方便后期就医的需求。

北宸外滩效果图

  北宸外滩商业地块自带5.7万方红星爱琴海购物公园+3.2万方玫瑰天街，营业后可满足日常购物等生活所需。项目向东3公里范围内为老幸福中心，有幸福河市场、家家悦、宏达市场、祥和市场、东方花鸟鱼宠市场等多个购物市场。

  测评师有话说：项目周边配套逐步完善升级，医疗、教育、商业等产业齐全，可满足基本的生活需求。