编者按：疫情渐行渐远，楼市有序复苏，房住不炒与需求满足间的“平衡木”再次成为舆论焦点；新政接连出台，多地风向趋严，发展市场与打击炒房的“放与收”依然存在博弈；房企业绩承压，摩拳擦掌剑指回款，恒大七折大促吹响优惠“集结号”；民众渴望好房，但一桩桩因择房不慎引发的投诉维权又令他们难以抉择，踌躇不前……2020年，楼市的金九银十注定很不寻常，乐居买房将全程追踪报道，带你洞悉楼市真相，为你推荐真正好房。
乐居李晓娜 发自烟台
摔倒了，爬起来，必须走下去。
这是2020年被疫情黑天鹅席卷的楼市现状。
二月，烟台房地产市场成交几近挂零，三四月开始复苏，五月回归到正常水平，烟台市场的恢复弹力超乎预期。
腾策在半年报中总结到，“ 2020上半年经历疫情风波后，港城楼市进入买方市场，整体供大于求；总供求量下降明显，但月度呈回暖趋势。”
进入下半场，楼市延续复苏态势，七八月份的成交量均出现同比上涨，购房需求回来了。
成交反弹
房价趋于平稳
8月烟台商品房成交4043套，环比下跌9%，同比上涨15%，比去年同期有所提升。成交均价11780元/平，环比上涨3%。
一方面说明，开发商以价换量效果明显，多个新盘入市带动需求；另一方面，资金宽松、政策趋好的市场环境，积压的需求出现反弹。
从区域看，芝罘区供应量最多，其次为莱山区；从成交看，三盛汝悦茗著、蓝光未来城等项目集中备案带动芝罘区成交量位列六区首位；莱山区成交均价位居六区之首，芝罘区次之；高新区商品住宅存量六区最低；开发区、莱山区商品住宅存量去化周期处于六区低位。
近一年烟台商品住宅月度量价走势（图片来自腾策）
根据近一年烟台月度成交均价走势图，从今年3月份开始，房价波动幅度与前期相比出现明显放缓，保持在1万1以上，最低11064元/平，最高11790元/平，房价趋于平稳。
竞争激烈
以价换量促销潮将持续
从过往数年经历来看，从开年后楼市小阳春，到夏天淡季，到“金九银十”的市场火热，再到年末房企冲业绩促销活动，这是市场的基本规律。
今年，恒大全国7折，率先打响了金九银十价格战第一枪，迈出了抢收市场的第一步。
上半年疫情影响导致多数房企的收成都有所减少，开工延后，又面临“三道红线”新规的压力，房企促销的意识和动力前所未有地加大。因此，这个金九银十，开发商促销潮在所难免。
腾策顾问烟威区域市场部总监林小钦，从政策端、市场端、客户端三个角度对烟台金九银十动向进行了分析预判，总体来看，烟台房地产市场将继续以平稳为主，不具备大涨大落的条件。
政策端：2020年烟台未出台新的楼市政策，仍以延续“烟九条”相关政策法规为主，将商品房实际网签价格限定在备案价格的0至负10%范围，促进房地产市场平稳发展。
市场端：据腾策顾问开盘数据监控显示，截至8月底开盘项目15个，加推&顺销项目72个，同时招商雍景湾、瑞东瑞学府、辉盛岚海、华发观山水、鲁商金茂观海印象等项目预计9月份开盘&加推，整体市场供大于求趋势明显，项目竞争激烈，房企去化压力较大，“以价换量”争取客户的营销手段或将持续。
客户端：楼市进入买方市场，客户可选择性增多，持币观望情绪浓厚，加上前几年楼市上行期，在“买涨不买跌”购房心理驱使下，对购房需求的透支，导致楼市购房需求后劲不足。
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