专题摘要：烟台旅游地产被视为典型的资源依赖型旅游地产，近年来，随着烟台旅游业逐步上升为战略性支柱产业，旅游地产借势发展，并且逐渐呈现出井喷的态势，但是不同的省级旅游度假区之间定位、发展水平、发展阶段、发展层次不同，旅游地产也呈现出有喜有忧，有亮点有不足的特点。
牟平养马岛旅游度假区的规划定位是，建成后将成为高端休闲体验中心、半岛城镇群的新兴功能节点、牟平服务业发展的增长极，以打造国际一流水准的滨海休闲度假胜地为目标，按照“地域相对完整、景观独具特色、主题形象鲜明、休闲度假项目丰富”的要求，把养马岛建设成中国商务休闲第一岛，把养马岛前海建设成中国北方国家海岸。[详细]
结合2012年亚沙会，完善海阳省级旅游度假区基础设施，建设3S型度假酒店群，加快帆船帆板、游艇、游轮高端海上项目开发，打造山东滨海度假旅游新热点。发挥万米海滩浴场、苏格兰滨海高尔夫球场等优势，建成集观光、商务休闲、娱乐于一体的综合性旅游度假区。[详细]
烟台省级旅游度假区多达9个，省级旅游度假区全烟台29个，烟台占了三分之一，在全国滨海城市处于遥遥领先的位置。在乐居重点关注的五大省级旅游度假区中，五大省级旅游度假区的共性是都靠海，拥有海景资源，但规划根据不同地区的特性，彰显区域特色，打造成地区最具吸引力和价值的旅游度假区。
深圳华强集团200亿整体开发养马岛，重点开发激光秀场、文化主题公园、海洋地质公园、薰衣草庄园、度假酒店、滩涂湿地公园、温泉度假村、全天候水世界、商业风情街、特色风貌居住组团等旅游产品，属于旅游地产中的旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商务地产，旅游产品业态丰富。[详细]
旅游景点地产和旅游商务地产较成熟。金沙滩海水浴场、天马栈桥、东方夏威夷、七彩城嬉水乐园、秦始皇东巡宫、阳主庙、芝罘岛观光索道等各具特色的旅游景点，还有不同星级的度假酒店。最为显著的是这里的旅游景点地产和商务地产较为成熟。[详细]
莱山旅游度假区，旅游住宅地产和旅游商务地产呈分散布局，滨海沿线金海聚酒店、烟台大酒店、鲁花东上海鲜大酒楼、东方海天酒店、渔人码头等，餐饮、娱乐、购物、商业配套完备，加上沿线的海景房，整个区域内产品层次分明，业态组合合理，特色突出。[详细]
天马栈桥的落成和交付使用，具有非凡的意义。她不仅推动旅游休闲度假产业、浪漫产业的发展，而且也通过栈桥的知名度和美誉度为其地产项目天马相城做足了声势，为后期地产项目的顺利销售肯定产生利好的影响。另外，姜绘来表示，把项目周边的商业氛围和旅游氛围带动起来，马上要动工的沙滩，增加水上娱乐项目快艇、热气球、海上摩托等。[详细] 
南山旅游景区是国家5A级景区，区内有南山宗教历史文化园、主题公园欢乐峡谷、东海海滨旅游度假区。旅游景区内涵丰富、特色鲜明，目前南山旅游地产已经形成了良好的市场影响力。旅游配套不断完善，国际高尔夫大师赛永久落户之后，通过旅游节事活动和大师赛的举办，活络了人气，为旅游地产积聚了很强的人气基础，打造一流的旅游休闲地产。[详细]
目前旅游地产项目开发面临的最大障碍是土地问题，一方面，城市每年的用地指标十分有限，旅游地产项目一般占地面积较大，这就为土地的一次性受让带来相当大的困难。另一方面18 亿亩耕地红线不能碰，成片的品质较高的耕地受此限制，而且，在大面积土地受让中，企业可需承受较大幅度增加的土地成本。[详细]
烟台市旅游局副局长李伟功在接受乐居采访时表示，现在获得土地的压力比以往任何时候都大，旅游地产不可能像以往一样，通过与政府协商获得土地，地产特别是旅游地产受到一定程度的影响，现在全国各地房地产商在土地储备方面都不乐观。土地方面的指标使地产商都在积极寻求解决办法突破瓶颈。[详细]
媒体曝光的高尔夫球场与民争地、与民争水的事实，折射出高尔夫球场建设乱象丛生。打着体育公园、生态园、休闲园、绿化项目等旗号，各地违规在高尔夫球场大兴土木，有了高尔夫这个配套的“幌子”，周边房产便可以“名正言顺”地标高价、卖高价。在2006年出台的限制用地项目目录中，高尔夫列入其中。[详细]
除高尔夫项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）也被列入限制用地目录中。在旅游度假区内，别墅项目并不少见尤其是城市旅游地产项目，多数为高端地产项目，而国家对别墅等高端项目限制越来越严，客观上会对旅游地产形成冲击。[详细]旅游地产迎来高峰期，但是“我们希望旅游房地产开发商能够来一个调整和转变，不仅仅是房地产开发商，更要做城市的建设商和运营商”烟台市旅游局副局长李伟功说出了很多人士的心声。
李伟功表示，房地产开发要向一个产业开发商转变，包括旅游地产、商业地产。开发商在建设房地产时，同时要承担一个运营商的角色，没有条件和能力要邀请有实力的运营商加盟。房地产不是盖房子、卖房子这么简单的事儿，而要逐渐由单纯的房地产开发商向房地产投资商和运营商转变。
现阶段中国成熟的房地产运营商屈指可数，烟台更是凤毛麟角。从5个省级旅游度假区看，真正做到旅游地产开发、运营全盘操作，且诚心诚意在做的，实在太少。最明显的是，很多房地产开发商受眼前短期利益驱使，只管房产开发，一窝蜂的拿地、盖楼，却没有长远的规划和开发次序，更谈不上运营商的角色。[详细]
2002年前后，我国城市策划学者最早提出“城市运营”的概念，他们认为房地产开发到一定程度，仅仅做楼盘很难保证开发的顺利进行。也有政府官员认为，房地产20多年的发展使得房地产商已经完成了原始的基本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。
城市运营包括两层含义：就是指政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增殖和城市发展最大化的过程。对于城市来说，城市资源不仅包括如土地、山水、植被、矿藏、物产、道路、建筑物等自然资源，还包含涉及历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌等人文资源。增强一个城市综合竞争能力，就是既有效增加城市的物质财富，又增加城市的精神内涵。通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，使城市的综合竞争力得到提高，城市的财富增加，城市居民生活质量和幸福感得到提升，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。
针对土地资源可能成为旅游地产的制约因素，李伟功认为，如果将旅游地产和旧城改造、新农村建设紧密结合，能够获得更多土地资源。城市外部多是乡村地带，涉及耕地、农村建设用地、农民利益补偿等问题，统筹城乡发展，在处理生态保护、生态旅游、农民利益维护方面做出有益尝试，既能够缓解土地紧缺，又做到了保护和开发并举，这可以视为一个很好的解决途径。[详细]
高尔夫项目和别墅项目受到限制，旅游地产依然可以大有作为。烟台的山地、滨海、温泉、湖泊类的旅游项目及相关的度假公寓、度假酒店可以有所侧重的重点开发，总之，根据旅游区的长远规划和定位，以及现有的资源，因地制宜，发展其他类别的旅游地产项目，做到东方不亮西方亮。在制定产业政策时可以适当留出空间，以备将来政策宽松，条件允许时，依然有合理的发展空间。[详细]
在开发商拿地越来越困难的时代，进入旅游地产更应三思而后行，做好长远规划，以一个城市运营商的角色进行开发，以往只做开发商进行房产开发、销售的时代已经不能顺应时代发展需求。正像李伟功所说，建设房地产，品牌开发商有条件的，可以同时承担运营商的角色，实力有限可以邀请有实力的运营商加盟，实现强强联合。开发、运营一条龙、一体化运作是大势所趋。[详细]
