正文

  文/乐居 李晓娜

  2019年，对所有身处楼市修罗场的房企及从业者来说，都是一场历练。这一年，烟台房地产市场下行，房价上涨动力不足，0首付重回公众视野，以价换量成为刺激下单的主要手段。买方观望，卖方焦虑，渠道横行，步步皆为突围战。房地产黄金时代已过，以优质产品取胜的理性化楼市新格局已形成。

  乐居买房全国联动，推出《预见2020》年终策划，我们立足2019年的房地产发展现状，一起展望2020年楼市走势。2020年，烟台楼市走向如何？房价趋势又将如何呢？

  政策：延续“烟九条”， 打击违法违规行为

  2019年基于中央调控力度不放松及地方政府因城施策的双重影响，全国房地产市场以维稳为主。烟台延续“烟九条”， 未出台重要调控政策，多以规范房地产市场为主，约谈部分中介机构和自媒体，严厉打击扰乱房地产市场行为，规范烟台房地产市场秩序，严查开发企业违法违规，切实维护广大购房群众合法权益。

  1. 六项制度严厉打击房地产市场违法违规行为

  8月底，烟台市住建局研究出台了六项制度，及时化解各类风险隐患，切实防范房地产烂尾、延期交房、违规销售等问题发生。

  一是警示约谈制度；二是列入“黑名单”制度，将发生烂尾问题的开发商和施工单位，第一时间列入全市建筑市场诚信体系黑名单；三是顶格处罚制度，四是限制投标制度，五是限制销售制度，对拒不配合解决烂尾问题的开发企业，加大对其正在开发的其他项目的监管约束力度，适时采取暂停预售、暂停网签措施，并从严控制预售资金、从严控制备案价格；六是严控项目审批制度。对发生烂尾问题或列入“黑名单”的开发企业，从严限制其参与新的房地产开发项目。

2019年烟台月度商品住宅供求量价走势（腾策）

  成交：量跌价稳，牟平区、开发区、芝罘区为主力

  2019年烟台商品住宅（普通住宅、别墅）共成交39466套，同比下跌三成，成交金额483亿元，同比下跌14%，成交均价10876元/平，维稳。

  6月份的成交量为全年最高，其次为12月，可以看出为冲刺业绩，不少楼盘纷纷“抢跑”，优惠力度加大，成交效果斐然。

  从各区成交量来看，牟平区、开发区、芝罘区为主力，成交量占全市的64%。其中，牟平区成交量最多，10129套，115.3万㎡，占全市总成交量的26%。其次为开发区、芝罘区、莱山区、福山区、高新区。

  牟平区为全市房价洼地，凭借海景资源丰富等优势吸引了大批置业者，2019年一路领先。开发区作为国家级区域，有着自贸区烟台片区等红利政策的加持，以及一定的厂企支撑，成交量居高不下。莱山区经历了几年“无房可买”的境地后，2019年新盘井喷，带动成交量大幅上涨。

  2019年，烟台商品住宅整体成交均价10876元/㎡。从各月份数据来看，整体房价呈小幅波动，变化不大。

  全年基本保持平稳，多数月份还是维持在10300-10500之间。其中，9月份均价最高，主要是受当月个别高端项目备案所带动，属于正常现象。10月、11月仍维持在年初的均价水平，未现波动，可见“稳”字当头。整体来看，相比于往年，烟台今年的房地产市场愈发趋于理性，量价基本持平。

  土地：供应量下跌，成交楼面价达近九年高峰

  先抑后扬、底价拿地、楼面价上涨是2019年烟台土地市场三大主旋律。

  虽然2019年4月烟台公布了一大批土地供应计划，但真正招拍挂的土地数量跟往年相比却有所下跌。据腾策数据统计，2019年烟台招拍挂商住地块总成交57宗，同比下跌48%，总建筑面积445万平方米，同比下跌54%，成交金额138亿，同比下跌25%。需要注意的是，2018年烟台的土地供求量是六年来最为爆发的一年，尽管2019年土地供应大幅下跌，但相比2015、2016、2017这三年，仍处于高位。

  尽管土地市场供应量明显下跌，但2019年地块楼面价普遍提升，平均3113元/平，同比上涨63.7%，达近九年高峰。其中，楼面价超过4000元/平的有13宗，包含会西街A1商服地块、碧桂园木钟厂地块、新城机场路地块、万科梁家地块、青特迟家AB地块、中海科技小区西地块等。

  2019年烟台土拍市场以底价拿地为主，但开发商拿地意向强烈。溢价率超过50%的，有六宗，分别为中汇农贸市场地块（156%）、新城荆山路以北地块（123%）、北京天恒刘家埠地块（92.82%）、碧桂园木钟厂地块（85%）、中海兴华庄地块（74.2%）、中海科技小区西地块（57.4%）。

2019烟台重点房企拿地一览

  房企求地若渴，穿梭于多宗纯净地土拍中，绿地泉、新力、青特、华发、北京天恒、上实、康佳等首进烟台，龙湖、碧桂园、旭辉银盛泰、新城、中海、招商、中梁等品牌房企持续深耕，不断扩张布局。

  预见2020：热度不均，市场压力大，房价稳字当头

  在“房住不炒”基调和“三稳”背景下，烟台仍以延续“烟九条“为主，政策相对宽松。

  土地供应或将于2019年齐平，幸福新城、芝罘湾区板块或将成为供地主力军。地块竞拍热度仍将延续，品牌房企进驻热情不减。面对储地荒的一线房企，与本土房企的合作开发将越来越多。招拍挂门槛提高，未进驻的外来房企或将通过棚改、合作开发、购买二手地等渠道打开烟台市场。

  供应方面，虽然刚需房源仍是市场主力，但受地价及上市区域因素影响，刚改房源占比将持续增加，进一步抬高置业门槛。同时，芝罘区、福山区、高新区将涌现出不少新项目，市场热度提升。

2019年烟台月度商品住宅存量走势

  成交层面，保持平稳，尤其是成交价格，不会出现大涨大跌，稳字当头并缓缓上涨将是趋势。截止2019年底全市新建商品住宅库存624.9万㎡，与年初相比，上涨了18%。当前全市商品住宅去化周期约为16个月，较2018年末有所拉长。2020年整体市场仍将供大于求，去化压力增大，加之多项目即将入市，竞争也将更加激烈。