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  乐居讯（编辑 李晓娜）2011年，龙湖位于养马岛的花园洋房以5800的低价入市，在烟台楼市掀起了阵阵涟漪。

  10年后的今天，那里二手房单价卖到10960，翻了一番。

  有的人用10年光阴度过了没有房贷的快乐生活，有的人果断上车拥有了超高回报率，踌躇于山，黯然消逝，大概便是多味人生。

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  回顾这十年，烟台住房市场发生了巨大变化。从国内一线房地产大鳄开始抢滩，十年间，已有超50家外来开发商进驻港城，落位项目超百个。新机场启用、青荣烟威城铁通车、多核商圈崛起、棚改铺天盖地、塔山南路修建、轨道交通规划、蓬莱划区…烟台城建交通跑出了新速度，带动城市不断升级扩容。

  过往的大小事历历在目，房价却在时间的缝隙中一去不复返。

  腾策数据显示，2011年，烟台商品房均价6488元/平；2020年，全市均价11528元/平，整体上涨了78%。

2011-2020年烟台商品房成交均价走势（数据来源：腾策）

  分区来看，开发区10年涨幅最大，为137%；其次为芝罘区，涨幅101%；莱山区起点高，至今仍为房价最贵的区域，10年涨了59%；福山区涨幅53%，位居第四位；牟平区、高新区排行第五、六，涨幅分别为37%、36%，高新区作为10年前烟台第二贵的区域，如今房价上涨动力不足，位居全市第四位。

  谁能想到，10年前，50**在烟台买一套房子，10年后，这个预算只能付个上车的首付。

  有多少房客，拿着手中通货膨胀后的房票，看着拥挤人潮，后悔没有早点奔向同一场欲望的终点。

  02

  在烟台房价这10年的波动中，有两大分水岭。

  第一是2014-2015年，第二是2017-2018年。

  经历了2013年市场的好收成，2014年让开发商精疲力尽。房地产的市场格局悄然发生了变化，黄金时代已经结束。烟台楼市受全国低迷大势波及，出现“供应高企，成交下挫”的供求走势。房地产步入深度调整期，调整价格，调整心态，调整市场结构。2015年，调整持续，需求疲乏，开发商打起价格战刺激购房者，市场竞争白热化，带动全市房价回落。因此，2015年烟台的房价出现了2011年后的首次下跌，回归6字头。

  2017年，烟台掀起了大规模的棚改潮，货币补偿给楼市带来巨大的需求刺激。那一年，烟台房地产高歌猛进，成交显著，莱山区、芝罘区、开发区一房难求。六区房价飞涨，个别项目单价最高上涨5000元。一年下来，房价同比上涨了8%，涨幅达到2011年以来的峰值。

  热浪延续到2018年，开发商对烟台房地产一片看好，疯狂买地。品牌房企扎堆进驻烟台，7家新成员落子。龙湖从10家房企中突围，在芝罘区拍出了8672元/平的楼面地价，折桂了烟台招拍挂史以来最新单价地王和溢价地王，而当年全市的成交均价9334元/平。也是在那一年，烟台房价同比大涨23%，因房价上涨过快被住建部约谈，随后出台了“烟九条”，步入稳定发展期。

  烟台的三年棚改计划从2017年持续到了2019年，这三年是烟台房价的迅猛上涨期，2019年成交均价突破万字大关。同时，地价的上涨、品牌房企的溢价以及中高端产品的亮相，也让烟台房价居高不下。2020年，受疫情影响，烟台房价保持平稳。

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  这座滨海城市，有着得天独厚的优势，向来也是众多开发商战略必争之地。

  当年烟台与青岛同时作为沿海开放城市一起出列，但两个城市的差距却在无形中不断拉大。

  从城市到区域，也有着相同的命运。

  有限的资源，意味着区域的分化。2010年，烟台市政府搬迁至莱山区，跃居政务中心。2011年，莱山区以8856元/平的价格，占据着烟台房价的天花板。直到今天，莱山区依旧一骑绝尘，10年间上涨了59%，以14113元/平成为房价担当。

  昔日偏远的三滩板块，上海滩花园每平仅售5800元，如今板块价格14000元/平左右，一线房企纷纷抢驻，早已成为改善盘聚集地，即使跑得再快也追不上了。

2011-2020年烟台六个区商品房成交均价走势（数据来源：腾策）

  相比而言，高新区就有点负重前行。与开发区同为***区域，定位高高在上，房价却在残酷的现实中不断遭遇滑铁卢。

  曾经的天越湾与马山寨海景豪庭，在高新区打开了豪宅市场。随后金地、中海携手高端项目入驻，却在市场与政策环境中折戟。作为新区，交通、配套等短板问题也越来越突出，进一步导致了需求的萎缩。2011年高新区房价7871元/平，还位居六区第二， 2012年开始，多个项目改变定位，房价直接下调千元。持续到2016年，这5年高新区房价一跌再跌，2017年因莱山区新盘稀少，高新区迎来需求爆发，房价出现回调，大涨了19%到8093元/平。之后，房价稳步上涨，但依旧动力不足。

  开发区在过去10年的变化中，最为亮眼。它用实际行动证明了，人口与政策红利是房价上涨的催化剂。2011年开发区房价5461元/平，六区最低。10年间，涨幅高达137%，跃居前列，与芝罘区房价相当。厂企支撑、城建提速以及自贸片区等优势，推动着开发区不断走向深处。

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  在过去的10年，部分人只要闭着眼买房就可以实现财富自由，根本不需要学习什么买房的逻辑。未来10年，房价又是什么样的？

  房住不炒下，房地产格局早已生变。

  未来，城镇化终将走向大城市化，都市圈、城市群崛起，人口将持续向一二线大城市流入。

  三四线城市不同， 2017年开始的房价上涨主要是借棚改货币化安置以及一二线调控挤出效应创造了大部分的外生需求。两大利好消退后，上涨动能也随之减弱。长期来看，人口流出问题将是当地面临的最大问题。而常住人口产生的真实居住需求才是未来制约房价发展的重要因素。

  烟台第三产业薄弱，近几年一直在转型，这条路走起来艰难，却从未放弃。

  人才是房价的天花板，烟台城市本身吸附力弱，短板无法筑巢。今年，位于八角的哈工程烟台研究（生）院正式启用，政府还与中国农业大学签署了共建烟台研究院合作协议，位于高新区。未来人口的导入，将会增强城市活跃度。同时，地铁一旦开建，也会带动一波需求。这两个期限是几年，还无法预知。

  前一个10年，烟台整体房价上涨了78%，下一个10年，棚改停摆，市场转变为理性，房价将不会再出现大涨的局面，平稳上扬成为趋势，因此买房更要做好选择。

  10年的房价上涨方法论告诉我们，买房选区域要看配套与发展前景，要占据优质资源，如地段、商业、学校或稀缺生态，要跟着政治中心、经济中心走，不要盲目涉入未开发的新板块，还要尽量选择品质标杆项目，因为，未来的溢价大概率不会让你失望。

  毕竟，在买房这件事上，选择真的大过于努力。