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  乐居讯（编辑 李晓娜）两场爆冷流拍，让年末的烟台土地市场略显迷离。“独家定制地块”屡屡“爽约”，是资金难到位还是竞买条件太苛刻？

  12月30日，牟平区东关路东、三山大街南114亩商住地挂牌截止，起始总价29710万元，起始楼面价1393元/平。十点正式开拍，却无人出价，遗憾流拍。

地块流拍

  根据竞买条件，要求竞买人为房地产开发企业综合实力10强，须提供大型购物中心的经验证明及国内一级以上房地产开发资质，地块怎么看都是指向新城。

地块投资建设协议

  而且，9月29日新城控股集团签约牟平新城，在牟平新城投资50亿元，建设商业综合体和城市居住区。其中，吾悦广场商业综合体将按照最新的5.0商业模式，建设12万平方米的商业，自持运营10万平方米，将文化、旅游、教育、购物等进行生态链、全链条打造，营造以游购娱为主、浸入式的消费体验。同时，在11月中旬2020年“重点片区”开发建设有关情况新闻发布会上，官方称新城控股牟平项目已完成外资公司注册，将于近期完成114亩土地摘牌。

签约现场

  不仅如此，芝罘屯路以南、建设路以西（三站新区项目）宗地在12月12日流拍，宗地内配建建筑面积不少于 10 万平方米的大型集中式商业建筑，竞得人须在挂牌审查期内提供满铺开业时间的承诺书，地块也是计划做成新城吾悦广场。

  如今新城商业连续爽约未拿，坊间也有多种传言。

  1、年终将至，开发商资金紧张，同时土地投资有年度指标，这个节点有限制，明年再拿不是没可能。

  2、地块竞买条件苛刻。以三站地块为例，竞得人须在挂牌审查期内提供满铺开业时间的承诺书，并提交人民币 3 亿元金融机构保函（不计利息），24 个月内确保自持大型购物中心建成并满铺开业，若由于竞得人自身原因，未能如期达到满铺开业要求，没收金融机构保函中人民币 3 亿元。自持商业所在建筑结构封顶前，办理《商品住宅房屋预售许可证》住宅部分不得超过 30%。

  3、地块算不过账，盈利空间有限。

  4、新城吾悦广场欲“撤”出烟台，牟平、高新项目都不拿了。

  传言半真半假，操作也是迷离。在当前市场下行通道，开发商在三条红线的重压下，投资变得更为谨慎，尤其是商业类，未来能否有溢价空间，并且持续运营下去，都是一项重要且需考究的课题。而地块竞买条件苛刻，也是政府考虑到要保证项目的持续性与成功性，防止住宅售卖后商业部分出现断档，甚至烂尾。

  新城吾悦广场在牟平、高新前期签约的项目后续如何，乐居也会持续关注。

地块位置图

  牟平地块信息：

  烟J[2020]3016，牟平区东关路东、三山大街南，出让面积76176.48平方米（含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤2.80且＞2.70，规划建筑面积≤213295且＞205689平方米，竞买保证金6000万元(境内)，出让起始总价29710万元，起始楼面价1393元/平。

  基地现状为荒地，居住兼容商业，建筑密度≤25%，绿地率＞35%，居住建筑高度≤80米。

  该宗地配建养老用房建筑面积不少于360平方米，警务室建筑面积不少于50平方米，以上用房回购价格均确定为3055元/平方米，按规定进行回购。

  地块竞买有4大要求：

  1、竞买人须为2020年12月18日前在牟平区注册成立的外资房地产公司，且外商注册资本金实缴不低于2000万美元。

  2、竞买人（或其控股股东，或其控股股东的集团母公司）须具备国内一级以上（含一级）房地产开发资质（不含暂定资质）。

  3、竞买人须连续两/三年获得中房协官网公布的“中国房地产开发企业综合实力10强”，须提供在国内至少已开发自持并整体自主运营10个及以上、单体商业建筑面积8万平方米以上、且每座都满足在取得施工许可证后24个月内满铺开业的大型购物中心的经验证明。

  4、竞得人须网上挂牌出让审查期内与烟台市牟平区宁海街道办事处签订《烟台市牟平区宁海街道大型商业综合体投资建设协议》，依据宁海街道办事处城市综合体项目整体规划、整体建设的方案，竞买人须承诺在依法取得本宗地的国有建设用地土地使用权后，须继续参与宁海街道办事处城市综合体项目后续批次用地的竞买，同时书面承诺在后续批次用地内规划建设一座商业建筑面积约10万平方米（其中地上约9万平方米）的大型购物中心（不含酒店、公寓、办公、家居建材市场、专业批发市场、停车楼）。该购物中心须全部产权自持并整体自主运营，不得分散设置，不得分割销售，且须取得购物中心所在地块施工许可证后24个月内满铺开业；同时需向牟平区自然资源局提供履约保证金伍仟万元人民币的等额金融机构保函，若由于竞得人自身原因，未能如期达到满铺开业要求，没收金融机构保函中人民币伍仟万元，若如期达到满铺开业要求则在满铺开业后5个工作日内返还该金融机构保函。