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  乐居买房讯(编辑 于杰)最近几年房地产的价值不断上升，很多人都看到了其中的商机，因此纷纷投资房地产，公寓因其投资门槛低，而受到购房者青睐。如果去售楼处了解公寓，十有八九的年轻人都会心动。置业顾问会将公寓的优点一二三四五罗列下来，例如：房价便宜，比周边的住宅低一个段位，地段好，大部分公寓都位于商圈中心生活非常方便，面积小，总价低，还款压力小。但有句话说得好：“话说一半尽扯淡。”公寓的好处说了，但缺陷呢？

  NO. 1｜壹

  公寓因其购置门槛较低，很多公司会注册商务办公，人员鱼龙混杂，你永远不知道你的邻居会是谁，你的隔壁可能是理发店美容店或者各种工作室。

  公寓因其商住属性，在贷款上严格限制公寓购入门槛，一直以来施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，而各项税收成本要高于住宅，买新房公寓需要缴纳3%的契税，比住宅的1%高2个点。公寓二手买卖，税费就更高了，根据房屋情况不同，税点也略有不同，目前烟台公寓卖方税点多为12.65。以面积50平米，总价50万的产品举例，公寓卖方需承担税费63250元，而住宅在首套并满五唯一的情况下，卖方仅需承担1个点税费5000元。公寓高昂的税费增加了房屋买卖的成本，减少了投资收益。

  购买公寓，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，公寓更适合长期持有。

  NO. 2｜贰

  腾策数据显示，2010年，烟台公寓均价6688元/平；2020年，烟台公寓均价8087元/平，整体上涨了20.92%。2011年，烟台商品房均价6488元/平；2020年，全市均价11528元/平，整体上涨了78%。通过数据不难看出，经过十一年，烟台公寓成交均价虽有上涨，但涨幅并不是特别高，要远低于住宅的涨幅。

  一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是40万，每月租金为1300元，那根据粗略的租金回报率计算公式：租金回报率＝（月租金＊12）／购买房屋总价＝（1300＊12）／40万＝3.9％。如果按照1300元/月的租金来计算,回本时间大约在25-26年左右。公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高,如市场不好，也会出现房屋空置，没有收益的情况。

  NO. 3｜叁

  公寓虽然有不少的缺点，但优点也非常明显，公寓的建筑面积普遍偏小，目前市场上的产品大多在30-60平左右，单价与住宅相比也相对低一些，总价一般不高，购置门槛低，和住宅相比更好入手，租金收益率也相差不大。

  据不完全统计，现在烟台六区可售公寓约有近万套，各个区域的公寓价格也是参差不齐。目前烟台六区在售的公寓产品有龙湖葡醍海湾、阳光100喜马拉雅、绿地德迈·珑璟台等项目，其产品定位也各有不同，可根据自身喜好来入手。

  公寓并不适合盲目投资，很多购房者会选择购买公寓房，就是因为被公寓房的优点所吸引，但是公寓房也存在一定的缺点，在购入前也需多方了解，不论是刚需还是投资，在购房这件事上都要多加斟酌，综合考量实际情况，切勿盲目跟风。