乐居讯（编辑 李晓娜）22城首轮集中供地后，不少城市依旧出现了土地市场过热的现象，实则违背了政策初衷。
日前，网传消息称，自然资源部闭门会议调整第二批次土地出让规划，涉及限定土地溢价上限15%等多个方面。
继楼市各项调控补漏洞后，针对土拍规则的“补丁”也打起来了。
01
目前22城中已有多地出现延期挂牌、中止出让以及土拍规则调整的情况。
7月29日，长沙发布公告，第二批用地集中出让由7月推迟至8月。
8月6日，深圳打响了第二轮22宗地中止出让的第一枪。
8月10日，天津宣布61宗地延迟拍卖，并下调限价，溢价率不超过15%。
随后，福州、上海、南京、沈阳、重庆等城市也纷纷官宣土拍时间推迟。
济南延期土拍
8月17日，苏州、济南发布土地延期消息。济南将第二轮土地挂牌截止时间调整到9月10日，对房企的开发资质及资金进行了限定。同时，调整了土拍规则，设置了最高不超溢价率15%的住宅用地最高限价，如两家以上企业达到最高限价，将抽签决定谁将最终拿地。
杭州31宗地终止挂牌，或跟进土拍新规
一天后，杭州第二批集中供地全部终止挂牌，青岛继11日第二批次集中出让的土地宣布终止后， 18日重新挂牌。
来看看青岛的土拍变化，一方面宗数进行了调整，减少了13宗，李沧、城阳和西海岸减少地块出让。另一方面，跟进土拍新规则，竞买资格必须是具有房地产开发资质的企业，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买；控溢价、竞品质，高新区的溢价率限制在15%以内；相关规则违反者，惩罚严厉，3 年内不得在青岛参与土地竞买。
02
超十城土拍喊停，集中堵漏洞已全面打响。
目前公布的新土拍规则，主要集中在几个方面：
1）竞买企业应具备房地产开发资质。
2）购地资金的来源审查趋严，加强对房地产企业购地和融资的监管。
3）限定土地溢价上限15％；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
4）到达上限后，通过摇号、一次性报价或“竞品质”等方式决定土地归属。
针对第一轮集中供地出现的问题，这次环环相扣、面面俱到的都打上了补丁，并且限马甲、查资质、查资金。
先是从根上抑制了地价，控制了竞拍的高溢价率，真正防止了土地市场过热，解决了第一轮问题。同时，明确了“竞品质”要求，把建筑质量与土拍绑定，根源上保证了更优质的住宅品质。
当然，规则一出，房企的拿地成本肯定有所降低，利润空间有所保留，对房企是利好消息。
不过本质上，政策的核心依旧是稳房价。地价与房价向来是面粉与面包的关系，土地限价传导到楼市，才真正实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
03
前期有消息称，烟台有意向跟进两集中供地，这种可能性到底有多大？
从全国层面来看，非22城中徐州、南通、金华等城市，其实也在探索供地两集中模式，部分热点城市或将跟进优化土拍规则，稳地价稳预期。
这几个城市主要为长三角经济圈辐射城市，受一线城市外溢影响，土地与楼市热度向来居高不下，所以跟进两集中政策符合预期。
纵观烟台近些年热门土地的竞拍热度，其实也不低，曾经一宗优质地块能吸引近20家房企参与，楼面价经常翻番，溢价率高企。但从2020年开始，受市场环境影响，不少品牌房企拿地越发谨慎，并且开始“挑剔”，出现了土地市场两极分化的局面。
而今年，楼市稳中下行，房价没有上涨空间，多个板块价格战汹涌，地价却只升不降，导致开发商预期信心不足，拿地更为慎重，供应的热门地块摘牌爆冷，至今也尚未出现一宗溢价地块。
2021上半年烟台土地市场变化（图：腾策）
另一方面，烟台的供地节奏在今年出现了明显紧缩。从上半年土地供求来看，六区供应12宗商住地，同比下跌61%；成交11宗，同比下跌71%，成交总建面138万平方米，同比下跌60%。需注意的是，11宗地中，全部底价成交，平均成交楼面价2536元/平，同比下跌了29%。
2021年烟台商住地月度成交楼面价走势（图：腾策）
有不少开发商点赞烟台今年的供地节奏，毕竟尚有近700万平的存量住宅，去化周期需一年多的时间，收紧土地供应，在一定程度上，会缓解楼市供应量，疏解供需矛盾。有拿地需求的房企，在盯紧公开市场外，积极参与到城市更新中寻求一杯羹。
但两集中政策的本质是稳地价、稳房价，而烟台向来追崇的就是“稳”字当头，在经历了2017、2018年的爆发期后，新房“限价令”一直延续到现在，房价同比涨幅不超过5%，今年月度成交均价环比上涨也维持在1%左右，房价不过“红线”，市场基本面已经回归到了平稳发展的态势。
从土地供应端与楼市成交端来看，烟台目前跟进两集中的可能性都不太大。
不过今年整个地产行业的动荡与热点城市不间断的调控补丁，对开发商来说，都是一场硬战，也是一种觉醒——时刻保持警惕，积极做好备战，提前开辟其他生存之路。而城市本身，依旧需要深练内功，加强自身竞争力，吸纳人口。毕竟，需求才是第一生产力。
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