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  乐居讯（编辑 李晓娜）8月的一天，烟台新城明昱锦园将网媒对外售价统一调整为8500元/平，正式官宣“降价”。

  与7月相比，每平直降1500元，低于板块市场价2500-4000元。

  大幅降价，引发不小喧嚣，有网友前来咨询，这么便宜能否入手？同时也发出了质疑，楼面价高达7700元/平，开发商利润严重压缩下，质量是否有保障？黄务的价格，真的如此脆弱？

  针对网友的问题，乐居编辑进行了一线实探。

  01

  南城“降价”第一枪

  自二季度以来，烟台市场下行态势明显，购房者观望情绪浓厚，不少项目通过特价房、送车位等促销手段走量，“变相降价”充斥了整个市场。其中，“降价”力度最大的莫过于牟平区，每平2000-4000多的价格触动着购房者的神经。

  在烟台南部新城，新城明昱锦园则打响了区域“真金白银”降价的第一枪。

项目促销标语

  “均价120万，享约143㎡大平层，再送地下车位”的标语悬挂于项目外侧，单价低至8392元/平（毛坯），很难不让人心动。毕竟与周边项目11000-14000元/平的价格相比，存在非常大的优势。项目位于机场路东侧，交通通达性较好，北面为合创公馆，南面靠近星尚SOHO、红星美凯龙、泰晤士新城，靠近黄务市场，日常生活需求可以满足，自带配套沿街商业，目前尚未招商，小区内部无幼儿园。

  编辑了解到，8500元/平的价格仅限于143平户型，并送两个车位。90平户型均价大约9000多元/平，130平户型最贵，一万出头，送一个车位。项目拿出最大户型让利促销，经过去化，143平剩余房源已不多。

  至于缘何大幅降价，置业顾问给予的答复是“清盘”。

  02

  单月成交51套去化明显

  据烟台房产交易网显示，项目6栋住宅均已拿证，总套数378套，目前已售196套，未售182套，整体去化率51%。2020年1田月首开，至今一年半，相比而言销售速度较慢。

房产交易网备案数据

  但在今年8月烟台住宅项目成交排行榜中，新城明昱锦园异军突起，以51套位居榜首，均价8432元/平。这也是该项目，首次热销夺冠。

  根据其近一年的销售数据，总备案157套，除6月无成交外，多数月份销量个位数，但8月成交达到全年的三分之一，可见，降价后去化效果非常明显。

  走量显著的背后，8月的售价也是最低的。3月成交均价还是11000元/平，随后逐渐走低，7月达到9500元/平左右，8月再降1000元。

  促销的力度吸引了不少购房者，就目前的市场而言，价格或许依旧是影响烟台人购房决策的主要因素。

项目实景图

  在编辑看来，该项目还存在一个最大的优势——现房销售。如果是期房，大幅降价，存在烂尾风险，但现房之后，风险值骤减。实地探访发现，项目已交付，内部绿化、儿童设施均已做好，实景可见，不少业主已开始装修。同时，置业顾问口中的“飞龙建造”，可能也是冲垮购房者顾虑心理的最后一道防线。

  03

  赔本放价，新城割腕清盘

  项目缘何大幅降价促销，地价售价仅差800元，赔本甩卖？

  2017年，新城控股正式迈入千亿军团。2018年，意气风发的新城重仓三四线城市，也在这一年进驻了烟台，将首子落地西口。2019年，新城强势拿地，从16家房企中夺得机场路地块，溢价率123%，楼面价7705元/平，单亩高达1808万元。

  在烟台的布局，如同新城在全国般雷厉风行，一腔热血尚待铺开。但几个月后的黑天鹅事件，致使新城经营与现金流遭遇重创，转卖项目求生，其中也包含了新城福山区地块。

  资金的收紧，缺失了推广，致使新城在烟台的品牌一直未做起来，两个住宅项目去化存在困难。

  明昱锦园7705元/平的楼面价，当时拿地后市场称要卖到一万四，但项目2019年底获得首批预售，2020年1月首开放出的价格为11000-12000元/平，已经远远低于了预期。

  一方面在于，2019下半年开始，烟台市场开始转稳，在2018、2019年市场热度攀升下拿到的高价地，从目前来看，都成不少“地雷”，利润率非常低。

  另一方面在于新城，其在三四线城市的存货累计高达7成，但伴随着三四线棚改红利逝去，优势转为劣势，只能加大项目库存的清理。

  从新城控股近年来售价连续下滑就能看出端倪，2018年12201.47元/平降至2020年的10811.06元/平。

  对于三四线城市的战略，新城从去年开始便以商业布局为主，甚至在全国都加大了商业比重的倾斜。由于拿地难度不断攀升，商业地产成为新城规避激烈市场竞争，获得土地资源的有效方式。从今年新城在烟台落地的两个吾悦广场来看，住宅部分都存在价格优势。

  因此，加快去化往年存量项目，实现快速清盘，也是新城策略之一。同时，今年地产行业的形势更不容乐观，在当下融资收紧的情况来看，新城唯有降价促销才能起到快速回款的作用。

  如今，新城明昱锦园8500元/平的售价，抛开其他因素不说，光是从楼面价来看，买家已经是稳赚不亏。

  但真的不会有问题吗？

  项目目前是现房，已经避免了烂尾的风险。下一步就看，能否顺利办出不动产证。

  据企查查，在今年3月30日，烟台悦璟房地产开发有限公司因未按规划审批建设，被烟台市芝罘区城管局罚款84742.92元。具体来看，是1#楼项目未按规划审批内容建设，1#为项目南侧的一栋办公楼。

处罚详情

  按照惯例，未按规划审批建设，会影响后期验收，验收不通过，就会影响办证。但这栋楼是办公楼，其他6栋为住宅楼，如果办公楼是单独的一个证，那对住宅楼的办证不会有影响。具体是什么情况，购房者记得提前跟售楼处了解清楚。

  04

  单盘降价能否产生连锁反应

  新城明昱锦园所在的南部新城，一直是烟台置业热门板块。

  烟台南拓的发展战略，交通的一系列利好，自带光芒的优势区位，催促着房价水涨船高，并不断承载着主城区高房价的挤压。

  2018年、2019年数场热门土拍，也让南部新城多次惹眼，万科、金地、金科、金象泰、新城、绿城、华润、龙湖、力高等品牌房企纷纷进驻，努力在烟台这个五区融合之地分得一杯羹。

  2018年，南部新城的房价曾达到顶点，高层最高能卖到一万五。不过自去年以来，受限于市场、疫情因素以及板块多盘集聚竞争的加大，价格均有所回落。但8500元/平的价格，着实突破了南部新城的房价底线，购房者也不禁发问，开发商的底价到底能达到多少？

  从目前来看，区域内楼盘表现不一，有的价格依旧坚挺，有的选择让利促销，前者集中于本土房企，后者则以外来房企为主，在于全国性企业资金回笼压力更大。不过需要注意的是，每个楼盘的优势不同，产品各异，有的甚至不能以价格当做唯一衡量依据。买房时，需多方思量，地段、品牌、产品、价格、配套、规划、物业……都是影响入住体验以及升值潜力的因素。

  今年烟台楼市遇冷，购房者观望情绪明显，迫于去化，不排除在最后四个月会有项目加入降价队列，但降价的形式可能多样，像新城这种应该少之又少。

  房产价值不断上升，往往给众人带来一种错觉，认为购房总是稳赚不赔的。没有多少人会记得，房企其实一直都是风险市场。预售制下，不管是投资还是刚需，无一幸免，在签字付款的那一刻起，就要做好承担市场风险的准备。

  因此，想要捡漏的购房者，一定要擦亮眼睛，多方考量，择优而选。