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  “买房时尽量选择大的、优质的开发商”“买房时需仔细看五证、合同约定条款”“注意留存证据，善用法律维护自己的权益”……一连串的维权实用小Tips，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。山东君孚律师事务所合伙人杨雪律师，于3月14日晚间做客天猫好房“守护到家安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

  直播结束后，我们对杨雪律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

  Q1：【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

  A1：墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏都属于房屋质量问题。房屋质量问题主要分为三个层级：

  1.存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。若购房者在收房后，发现房屋存在轻微、一般瑕疵，但并不影响正常居住生活，在保修期内可以要求开发商承担修复责任。若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担，若购房者有自行委托的情形，应妥善保存支付费用的凭证。

  2. 商品房的主体质量合格，但存在其他质量问题，且该质量问题严重影响购房者正常居住使用。若购房者收房后，发现房屋存在严重影响生活的质量问题，购房者可以要求解除商品房销售合同，并要求开发商赔偿损失。值得注意的是，对于“严重影响正常居住使用”，实务中往往要通过鉴定或实地勘察来进行综合评定，一般来说即使经修缮后依旧不能保障购房者居住的人身安全或财产安全的，可以被认定为严重影响正常居住使用。

  3.商品房主体质量实际不合格，但已经验收合格并交付使用。若购房者收房后，认为房屋主体的质量不合格，应该向工程质量监督单位申请重新核验，若核验的结果确为房屋的主体结构存在问题，此时购房者可以要求解除商品房销售合同，要求退房并要求开发商赔偿损失。

  Q2:【私改规划】房屋建设项目的过程中，遇到开发商擅自更改规划，如变更小区绿化，被侵权的业主应该怎么办？

  A2：商品房销售后，若购房者发现开发商对商品房的规划、设计进行变更，该变更应当经过法定的审批程序，政府的网站上应当进行公示，开发商应当将规划、设计变更通知购房者，购房者首先应考虑变更对商品房质量、使用功能带来的影响自己是否影响购房者的正常居住功能。无法接受的，需在收到开发商更改规划书面通知15日内，作出退房的书面答复。开发商未在变更确立之日起10日内书面通知购房者的，购房者可以要求解除商品房销售合同，要求退房，开发商承担违约责任。

  Q3:【延期交房】遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

  A3：首先要看双方签署的商品房买卖合同的约定，一般是履行合同约定的条款。

  要看一下开发商延期交房是否存在合理理由，即是否属于不可抗力或合同约定免责事由，如果不属于不可抗力或是合同约定的免责事由，则：

  如果达到合同约定的退房条件，可以对开发商进行发函催告；若开发商未在3个月内按约履行的，购房者有权要求解除商品房销售合同，要求开发商承担违约责任。

  如若商品房虽延期交付，但开发商的经营没有出现问题，只是工期延误，且该房已至完工阶段，配套设施已经趋于完备的，从避免扩大损失的角度（譬如房价涨、装修费涨等）讲，可以选择要求开发商按商品房销售合同约定的内容支付违约金，有效的维护自身的权益。如果该违约金约定较低，购房者可以在诉讼过程中提出调整违约金的金额。

  Q4 :【承诺缩水】送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

  A4：1、与开发商签订关于送车位与免交一定期限物业费等福利内容的协议，协议内容应当明确具体，车位信息与物业费免交的时间、金额应当详细列明，避免出现纠纷；

  2、若开发商不愿签订协议，购房者可以在开发商作出承诺时，采取录音、录像、微信聊天记录等方式留取证据。需提示的一点，若采取录音、录像、微信聊天等形式固定证据，应确定作出承诺的承诺人应当是开发商工作人员。

  Q5:【精装质量】装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

  A5：若购房者在收房后发现装修货不对板，可以要求开发商按照商品房买卖合同的约定的对房屋进行修缮，若因此造成了损失，购房者可以要求开发商承担责任。

  Q6:【产权/面积缩水】明明是70年的产权，却变成50年，交房测绘面积缩水，购房人应该怎么办？

  A6：1、购房者在购买商品房时应当仔细看一下该项目的五证，也可以到相关政府的网站上看该项目的公示信息，如果证件上标注了50年产权，那么如果合同约定的使用年限与房产证上的使用年限不一致的，开发商涉嫌合同欺诈，购房者有权以此起诉开发商，维护自己的权益。

  2、购房者面对房屋面积缩水，可以依据商品房销售合同要求开发商承担责任。如果合同有约定，按照合同约定执行，如商品房销售合同没有规定时，产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值小于3%(含3%)的，购房者有权要求开发商退还相应部分购房款，绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

  3、但是现在注意一个问题，商品房买卖合同约定，一般是按照“套”计价，此种约定情况下，面积误差不大的话，一般不进行房屋面积价差的调整。

  Q7:【霸王条款】在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？

  A7：根据民法典的规定，民事主体在从事民事活动时，应当遵循平等、自愿、公平、诚信等原则。若商品房销售合同约定的条款有违上述原则，譬如签订合同非自愿，合同约定的权利义务不对等，加重购房者责任，排除购房者主要权利等。如果认定为格式条款，对于加重一方义务，排除其权利的格式条款会被认定为无效条款，但是如果是经双方协商的条款，一般认定为有效条款。对于排除购房者权利的，合同中需要明确标注。

  最后杨雪律师也向正在有购房打算的消费者提出了买房过程中需要要注意的三大问题：

  1、要选择大的、资质优秀的开发商。一些小的开发商一旦出现资金问题，资金不到位，购置的房子就会出现延期交付，或者濒临烂尾，一旦开发商破产，消费者维权之路就会异常艰辛。 

  2、买房过程中要注意细节。例如查看五证是否齐全、合同的条款约定等。

  3、买房过程中要注意留存证据，善用法律保护自己的权益。

  天猫好房“守护到家，安心至上”品质315购房月聚焦房产投诉话题，组建城市专家团直播在线答疑，发挥媒体之力追踪采访曝光，为购房群体纾解维权之困。同时，活动还将推出《品牌必买榜》《满意交付榜》系列榜单，从品质、安心两大诉求出发，回应当下日渐回暖的置业趋势，带来真正值得信赖的置业参考。