专题摘要：烟台作为三线城市，凭借其老龄化趋势严重及优越的环境，养老地产发展前景广阔，但尚未有成形的案例，还处于萌芽阶段。

烟台适合发展养老加养生复合地产

何为养老地产

养老地产，实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

烟台提前13年进入老龄化社会 >>

烟台提前13年进入老龄化社会，同时烟台老年人口已进入高速增长期。数字显示，2011年净增老年人口6.6万，增长率为5.5%。截至2011年底，烟台市60周岁及以上老年人口达到126.34万，占全市总人口的19.38%，约5个人当中就有一位老年人。目前，80周岁及以上高龄老年人口为18.26万，占全市老年人口的14.45%，人口老龄化形势异常严峻。

不少房企开始抢占烟台养老地产市场 >>

基于烟台老龄化趋势严重及得天独厚的环境，不少房企开始抢占烟台养老地产市场。记者了解到，目前烟台市区在售的养老地产项目暂时只有磁山颐生苑这一个项目。同时高新区的御花园老年公寓，今年八月动工建设，预计三年完工，据称建成后将是山东省最大的老年公寓，也是烟台首家会员制老年退休生活居住区。牟平区的昆嵛温泉中国院子项目正在筹划、岿山太阳城项目今年也已启动，另外还有莱州的云峰山庄和黄金海岸、龙口南山养生谷等等。

目前烟台养老机构存在的五大问题 >>

烟台养老地产处于照葫芦画葫芦阶段 >>

烟台作为三线城市，凭借其老龄化趋势严重及优越的环境，养老地产发展前景广阔，但尚未有成形的案例，业内称烟台养老地产尚处照着葫芦画葫芦阶段。
目前烟台市区主打养老项目的御花园老年公寓和磁山颐生苑均在建设中，尚未入住，而且对于社区的配套及模式的运行也仅仅是规划与设想。
有业内表示，现在开发商也只是摸着石头过河，而且政府目前为止也没有相关政策来扶持，加上现阶段养老地产的土地跟市场上普通商品房的土地来源是一样的，所以养老地产的发展面临很大的困难。资深业内人士ID803认为，现阶段我国养老模式的发展暂时分为三个阶段，第一阶段是照着葫芦画葫芦，第二阶段是照着葫芦画瓢，第三阶段是能够有自己即兴画的瓢。北京、上海已经开始步入第三阶段，而烟台现在还处于照着葫芦画葫芦的阶段，就是最初的简单模仿的阶段。

面对目前养老机构存在的诸多问题，面对还未成型的养老地产项目，在没有成功案例可以借鉴的前提下，尚处在萌芽阶段的烟台该如何发展适合自己的养老地产？为此记者采访了几位业内人士。
业内人士ID803表示，严格的讲，烟台适合发展养老加养生的复合地产。烟台独特的气候或者景观资源优势，适合发展养老、养生、旅游地产，但前两者都对配套有更高的要求，所以比较适合规划到一起。这对开发商丰富产品线降低销售风险也有利。开发商要盈利，肯定会想尽办法降低投资风险，纯养老公寓式项目的产品过于简单，适合高端定制式项目。
莱州云峰山庄的工作人员告诉记者，产业联合，资源整合，才是发展养老地产的明路。单纯的搞养老地产，不符合目前的社会体制。首先得需要有强大的资源整合能力，除了开发商自身实力之外，还需要当地政府的推进与配合。烟台要搞养老地产，还需要政府统筹考虑，不然会有大批资金呆滞浪费。金桥置业营销部经理吴海波也表示，经验不足是可以通过学习提高的，关键是政府的重视和投入。

御花园老年公寓简介

御花园老年公寓位于高新区，9月开始施工，已完成一期的地基工作，预计2015年完工。

模式——会员制 >>

御花园老年公寓借鉴上海亲和源项目的模式，实行会员制。会员卡面向社会发行，购买会员卡的个人或团体成为会员卡权益人，会员必须是男性年满六十周岁、女性年满五十五周岁。会员卡分为正、副两卡，该卡可以继承、转让和变更会员，售价20万起。
会员卡的有效期是自房屋交付日起五十年，五十年后按届时的物权法规定执行。社区内的介护楼实行对外租住，根据老年人的身体状况，每个床位每月1000月到2000元不等。公寓内的管家服务收费标准依据房屋的大小来定，一平米两元，相当于每月120元到320元不等。会员可免费使用文化娱乐设施。

特点——居家养老与机构养老相结合 >>

项目采用居家养老与机构养老相结合，多考虑的是我国人民多喜欢居家养老，传统的老年公寓只有公共服务，并没有家的感觉。老年人在自己家中就能得到最专业的照顾和医疗护理服务。

配套——硬件重要服务更重要 >>

御花园社区内全部采用无障碍设计；在房间都设有紧急呼叫按钮；采用先进的无线定位系统，通过会员随身携带的智能卡，能准确定位会员在社区公告区域的位置，出现突发事件，只需按动智能卡上的报警按钮，安保会第一之间赶到现场。在医疗配套方面，御花园设有医疗中心和介护楼，项目将与烟台的医院合作，目前正在与烟台光华医院、毓璜顶医院探讨，同时打算在山东省高等护理学院培养100名高级护理人员。
老年公寓的硬件很重要，软件服务方面更重要。因此项目打算给予管理、服务人员高工资，以提高他们的服务质量，并能留住人才。

业内说——后期运营是关键 >>

烟台金石顾问有限公司总经理陈哲认为，会员制算是一种养老地产的新模式，在烟台还是头一个。关键是要看后期的运营情况，不过从目前的面积来说，所谓“会员卡”估计还是个总房款代用说法，概念做得还是很足的。

全国案例——北京太阳城和上海亲和源

目前，北京、上海等一线城市都已经有了比较成熟的养老地产项目。中国在养老地产方面先行先试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是北京的太阳城和上海的亲和源。编辑分别对这两个项目进行了分析。

北京太阳城更多>>

北京太阳城已有十一年的历史，作为养老地产行业的先行者，这一项目在业内一直有示范性的意义。项目用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。
太阳城性质及其盈利的模式也受到过质疑。据悉，该项目的总建筑面积为31万平方米，除了7万平方米的养老公寓和配套以外，其余的为普通住宅，全部用于销售。

上海亲和源更多>>

上海亲和源养老公寓是运营会员制的“鼻祖”。据了解，亲和源的入住者须符合会员条件，承认会员章程，购买会员卡并缴纳年费。目前亲和源会员卡以A卡“永久卡”及B卡“终身卡”两种为主。A卡卡费为89万元，需一次性缴纳，可继承、转让。B卡年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别为45万、55万、88万元。B卡十五年内可退，但是不能继承和转让。
项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

陈哲-金石：回复@烟台新浪乐居:需求大增是一定的，现阶段的老人在进养老机构的问题上尚存疑虑，过几年这种观念的改变和独生子女的压力倍增将促使老龄化的中国以养老为业。只是目前真正为养老建的地产太少了。

@烟台新浪乐居: 【养老地产供需错位业内称烟台需求量或于15年后大增】[房子] 对于养老地产，购房者考虑的多是交通便捷性和子女与父母距离的临近性，而开发商多注重环境和档次。业内表示纯粹的养老地产目前还不适合烟台现状，烟台的需求量随着社会老龄化和退休率增加可能会于15年后大增。http://t.cn/zjPPlHz

11月9日 14:51 来自

王豪杰-：养老地产只有去地产化才能有所发展！

11月10日 11:40 来自

陈哲-金石：回复@曹呆呆eleven:首要的是运营机构，这是未来能够始终保持本质不变的基本条件；其次才是产品的功能性；最后也是最重要的是一颗真正为老人考虑的人心 //@曹呆呆eleven:回复@陈哲-金石:陈总，在您看来，真正的养老地产应该包含哪些要点或者因素呢？

11月9日 22:46 来自

别华滨：回复@烟台新浪乐居:烟台养老地产只能说刚处于萌芽状态 //@烟台新浪乐居:养老地产发展存困惑，烟台尚处于照葫芦画葫芦阶段？@蒋广兴 @林_曈 @别华滨 @李岳茜 @姜绘来 @吴海伯 @ID803 @陈哲-金石 @王豪杰- @地产狙击手刘光辉 @有素质小青年 @德铭-涛哥

@烟台新浪乐居: 【养老地产发展存困惑烟台尚处于照葫芦画葫芦阶段】[思考] 如今，养老地产成为房地产行业的一大热点。@ID803:现阶段我国养老模式发展暂时分三个阶段，一是照着葫芦画葫芦，二是照着葫芦画瓢，三是能够有自己即兴画的瓢。烟台现在还处于照葫芦画葫芦阶段，也就是简单模仿阶段。http://t.cn/zjvFOhK

11月9日 20:58 来自

别华滨：回复@烟台新浪乐居:养老地产将是未来很具备前景的地产细分市场 //@烟台新浪乐居:【养老地产供需错位业内称烟台需求量或于15年后大增】大家怎么看？@蒋广兴 @林_曈 @别华滨 @李岳茜 @姜绘来 @吴海伯 @ID803 @陈哲-金石 @王豪杰- @地产狙击手刘光辉 @德铭-涛哥

11月9日 20:58 来自

莱州云峰山庄：产业联合，资源整合，才是明路。单纯的搞养老地产，不符合目前的社会体制。

11月9日 14:49 来自

吴海伯：回复@烟台新浪乐居:随着中国逐步步入老龄化国家，养老床位严重稀缺，到2015年，中国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800万，需求决定市场，养老地产和旅游地产一样将是房地产发展的两条主线，市场空间巨大。

@烟台新浪乐居: 【烟台老龄化和环境催促养老地产发展尚在摸索业内表担忧】[话筒] 据了解，烟台提前13年进入老龄化社会，人口老龄化形势严峻。另外，烟台得天独厚的环境对发展养老地产也是很好的促进条件。但由于养老地产投资风险大，还处于摸索阶段，不少业内对其未来发展表示担忧。http://t.cn/zlsJE2R