正文

  乐居/李晓娜

  自2018年始，烟台土地市场进入了地王争霸的新赛道。

  地价重新洗牌，节节高升，夹裹着房价，开启了大跃进时代。数据显示，2018年烟台商品房成交均价同比上涨23%，创10年来最高涨幅。

  房价分水岭，由此诞生。

  细数全市住宅地块楼面价****5，基本由外来房企一水包揽，彰显了他们挺进烟台的决心以及对市场抱有的足够信心。无论是以高价敲开烟台的大门，建立一个桥头堡，抑或囤地深耕，非拿不可的军令，这其中的玄机何止一个。根据地产项目开发周期，三年后我们来复盘，这些高价地的命运，究竟如何了。

  一路看下来，不过是喜忧参半，结局不一。

近三年烟台住宅地块成交楼面价排行榜

  01

  与其他城市“捂地流”不同，烟台的高价地呈现出了高周转、速度快的态势。历史的滚滚车轮证明，开发快周转才是王道，当务之急是要收回真金白银投入进去的土地款。只要资金能不断滚动，即使项目的利润低甚至是亏本的，也问题不大。

  烟台15宗高价地中，2018年的项目基本已开盘或完成售卖，2019年的项目也已基本入市，今年拿地的个别几块预计明年亮相，总开盘率达到了73%，但成交表现不一。

  首个楼面价破万的地块，在2019年5月诞生。碧桂园从8家房企中脱颖而出，以总价3.3亿元、楼面价11000元/平落子南大街，刷新了烟台楼面价新纪元。地块位于中心城区黄金地段，但面积不大，规划4栋叠拼产品、1栋商办楼。今年1月开盘，3栋叠拼66套已推出，目前去化率36%。

  深耕养马岛八年的龙湖，在2018年以8644元/平的楼面价杀入芝罘区，每亩1215万元，溢价率243%，1152轮激战 ，创造了当年烟台招拍挂史以来的单价地王和溢价地王。规划6栋13-18层小高层，272套，2018年12月开盘，两年去化60%。

  中海于2019年以楼面价7848元/平、溢价率57%斩获的莱山区科技小区西地块，今年6月开盘入市，目前去化23%；新城2019年从19家房企中揽获了机场路地块，楼面价7705元/平，单亩1808万元，今年1月开盘，推出251套高层，目前去化24%，战绩不佳。

  成交数据显示，价格越高，去化越难。地价高，意味着开发商要规划高端产品系，或做大户型定位改善群体，来实现高溢价率。但入手的高门槛，也是导致去化慢的主要因素，总之，还得看市场脸色。

  高处不胜寒，高价地的开发商也跟买了高价房的购房者一样，也会高位站岗，也在等待时间解套。

烟台已入市高价地开盘及去化情况

  02

  市场本就残酷，有人买，再高的房价也是低的；没人买，再低的房价也是高的。

  来看另一组数据：

  中海知孚里，楼面价6934元/平，2019年7月开盘，凭借芝罘中学的学区优势，已全部售罄；

  蓝光未来城，楼面价5604元/平，今年1月拿地7月开盘，占据幸福新城发展的风口，一中新校区加持，目前推出574套房源，去化了57%；

  远洋东莱郡，楼面价5560元/平，2019年5月开盘，后期降价促销，跑赢市场，218套住宅产品去化96%。

  不仅如此，这三个盘的地房比也相对可观。

  从象征房企盈利空间的房地差指标来看，销售价格较楼面价至少翻一倍，剔除建安成本、财务成本、营销成本，多数还是有利润空间的，基本可以实现盈利。以地房比指标测算，烟台11个入市地块中，超过75%的只有新城明昱锦园，楼面价7705元/平，受市场及产品影响不断降价，导致成交均价仅10282元/平，盈利压力过大，亏损的风险最高，骑虎难下。

烟台已入市高价项目地房比一览

  而低于30%地房比的为中海知孚里、招商雍景湾，溢价率最高。知孚里6934元/平的楼面价，卖到了27715元/平，是11个地块中售价最高的，可见优质学区对烟台人的吸引力仍最为致命，而中海以小面积段产品应对高售价学区房，拉低入手门槛，进而缩短整个项目去化周期，这步棋走得也是稳准狠。

  03

  这三年里，烟台每年都会产生一宗竞拍最为激烈的地块，基本都是当年的“地王”。龙湖、新城、碧桂园三宗高价地都是在向好的市场背景下诞生的，大有士气却怎么也逃不开相同的“魔咒”——随之进入下行期，又是一些非不可替代的地段，周边环境短期内难有改善，户型大面积段居多，导致楼盘销售存在瓶颈，在业绩压力下自然会面临降价的可能性。

  相对而言，好的地段、学区及产品，市场再下行，认同度还是有的。同时，产品定位应该具有一定的稀缺性和差异化，同质化竞争注定没有出路。

  那为什么房企抢到头破血流了还要拼命拿下？

  第一， 不惜代价进入烟台，建立一个桥头堡，如绿城中国、金科、远洋。

  第二， 品牌深耕，彰显房企强大产品力，如碧桂园、龙湖。

  第三， 布局扩容，急需补仓，如中海、蓝光中南等。

  第四， 势头生猛，资金充裕，如“那些年”的新城。

  除此之外，对烟台市场面的看好，抓住机会补充土地储备也是一个因素，另外，房企每年都有投资目标，以及投拓岗所在的职业需求。

  一个健康的市场，必然是有梯度的。

  两三块的高价地，对整体房价的影响杯水车薪。但对拿地房企来说，是一场打造标杆产品的考验。时光留下的印记说明，匠心打造产品才是王道。烟台不缺开发商，烟台人缺的是好房子。