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  乐居讯（编辑 李晓娜）日前，一则关于22城住宅用地“两集中”同步公开出让的消息在地产圈广泛传播。

  “两集中”，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

  网传的土地新政覆盖城市包括：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡，共22个。

  这22个重点城市土地集中出让，将对房地产行业带来哪些影响？烟台不在其中，是否意味着未来有更多的机会？

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  网传22城全年只卖3次地，青岛已官宣

  2月23日，一份天津市规划和自然资源局《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》的红头文件在朋友圈流传，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

  同时流传的，还有一份来自郑州市自然资源和规划局发布的《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，但均未有官方正式公布。

  2月24日，作为22城之一的青岛，成为全国较早公开发布两集中政策的城市。

青岛官方发布截图

  青岛市召开住宅用地调控工作部署会议，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。

  一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；

  二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；

  三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

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  三稳调控细化，有效降低土地溢价

  不出意外的话，全国22个落实长效机制的城市，或在近期陆续响应或发布“两集中”政策。

  在腾策顾问烟威区域总经理栾泽奖看来，本次新规可以作为“稳地价，稳房价，稳预期”调控的细化，针对土地过热的一二线城市的限定，引导土地市场理性竞争。对于实施的各地方政府的土地出让调配能力提出了更高的考量，毕竟在供需相对均衡才能确保房地产稳定发展的大环境下，局部的小区域土地出让节奏也要有较好的把控，否则同一时间的供需不均衡对房地产的平稳发展有较大的影响。

  从目前市面上流传的消息可以看出，天津要求一年供地3次的时间间隔和地块数量要相对均衡，确定于3月、6月、9月中旬分3批次集中供应住宅用地。而济南的供地时间或定于5月上旬、8月下旬、10月下旬，青岛尚未明确集中供地月份。

  三次基本都要保证均衡，因此不排除同一时间重点城市同时供地的情况。那会对土地市场带来什么影响呢？栾泽奖认为，“局部时间多地块出让，对降低溢价有一定的促进作用，优质地块的竞争仍会比较激励，较差地块底价成交或流拍的概率会增加。

  在乐居编辑看来，未来供地地块的集中入市，会造成房源供应增加，市场竞争加剧，房价维持平稳；也有助于购房者了解区域内未来新房供应情况，缓解置业焦虑。

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  房企挑战巨大，三四线城市机会来了吗

  这一政策，对房企来说，意味着更大的挑战。对融资能力、现金流管理能力、政策与城市的市场把控力、楼盘集中入市的产品力，都提出更高的要求。

  栾泽奖提出了以下几点房企影响：

  1、投资端：三道红线降负债的综合影响，局部时间的融资压力、资金周转压力要求更高。

  2、研判及部门协调：集中供地对局部时间的土地研判压力增大，叠加意向地块的项目定位前置，各部分工作压力及协调压力也会随之增大。

  3、营销端：土地集中出让，入市时间相近，如做不好同时期内的区域搭配，会出现局部时间供求失衡，营销竞争压力加大。

  土拍新政经过昨天的发酵传播，股市反应最为迅速。25日，万科A等十多地产股强势涨停。同时，济南、厦门也有所行动，原定的土地出让纷纷终止或取消，意味着土拍新政来袭。

  在今年，资金实力强、融资能力强的头部房企、国企，或将有更多机会，中小房企有挑战的同时，机遇也会存在（还要看未来政策细则，是否会控制一线房企参拍地块数量）。但政策在一定程度上遏制了快周转，生存土壤将不复存在。房企联合拿地、集团合作、产业勾地，将成为主流，土地二级市场也会被拉动。

  有业内指出，一二线城市集中度提高，或意味着房企将积极拓展综合化业务，也将更加关注22城之外的其他核心城市及三四线城市，进行重点布局，产业地产、文旅地产面临加码。

  作为滨海旅游城市的烟台，机会来了吗？

  栾泽奖表示，这是一把双刃剑，一方面，剩余的融资会流入烟台，但冲击力不会太强；另一方面，在烟的品牌开发企业在区域资金的协调中会受一定的影响，存在前期资金互相调换的情况。

外来品牌房企的烟台布局（腾策）

  截止到2020年底，烟台累计入驻外地品牌开发商52家，落位项目达到133个。在2020年，19个外地品牌房企在港城拿地，合计35宗，总建面457.5万㎡，占房企拿地总量的61.4%。

  外来房企对烟台一直保持看好的态度，并持续深耕布局。在此次土地“两集中”政策的背景下，不排除资金不充足的中小房企会下沉三四线城市，但烟台人能否买单，对他们的产品力同样存在着挑战。