21世纪经济报道记者林修 广州报道 随着房地产行业进入后监管时代，整个产业的发展逻辑与竞合形态也正发生着变化。在此过程中，具备持续健康发展能力、且已有一定能力储备的房地产企业，将更加具备发展优势。
截至2020年末，行业前五房企中，仅保利发展保持着绿档，且其“两翼”业务的收入贡献愈发凸显，显示出面对行业发展下半场的先发优势。
在此背景下，8月4日，保利地产发布公告称，保利集团拟在未来6个月内，通过上海证券交易所交易系统增持不超过公司总股本2%股份，公告当日，保利集团已完成首次增持50万股。
同时，公司还发布《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》，指出公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。
知情人士透露，保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%，与其央企地产龙头地位显著不符，公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。于是有了这份管理层集体增持计划。
刘平虽是近期才接任董事长一职，但也是保利发展元老级高管之一。自2015年开始，刘平持有保利发展股票数量只升不降，从646万股累计增加至741万股，叠加此番增持计划，也显示出保利集团以及管理层对保利发展未来成长性和价值的坚定信心。
公开资料显示，本次是保利集团自保利发展上市以来第四次公开市场增持，此前三次分别在2015年、2014年和2008年，均是在股价低迷期给市场注入一剂强心针。
值得关注的是，从保利的股价历史走势来看，前三次增持时机都是在公司股价的阶段性底部，随后市场情绪逐步回升，带动公司估值回归合理价值水平。
整体来看，保利发展多年来在龙头房企中都保持着较高速地增长势头。2020年，保利发展销售金额5028亿元；在2017-2020年间，央企去杠杆而民企加杠杆的大背景下，保利发展三年复合增速达到22%，是龙头中增速最快的房企。
盈利能力同样在行业前列。2018-2020年，公司归母净利润增速分别为21%、48%和4%，三年复合增速达22%，位居龙头房企第二。
一方面，这与公司在地产主业的前瞻性布局有关。年报显示，2020年公司聚焦于一二线及周边城市为主的38个核心城市，80%以上的新增拓展资源均投向于此。截至2020年末，保利发展1.7亿平方米的待售资源储备中，65%以上位于38个核心城市，对未来2-3年销售提供有效保障。于此同时，保利账上还有预收账款近4000亿元，是当年营业收入的1.6倍。
究其原因，自2010年开始的人口产业迁移，推动人口向东部沿海城市群和都市圈核心城市集聚，长三角、粤港澳大湾区和京津冀发展潜力突出，与保利发展聚焦“中心城市+城市群”的深耕策略不谋而合。
另一方面，在由地产业务延伸出更广阔生命力的配套市场，也正走在快速发展和迭代过程中。2020年度财报显示，保利发展的“两翼”业务商业模式逐步成熟，期内收入154.32亿元同比增长36.49%，市场化运作能力持续提升。
2019年，保利发展成功分拆保利物业，成为国内首家分拆的央企地产公司。据公司介绍，目前公司已经构建了涵盖物业管理、商业运营及资产管理、养老服务、艺术培训在内的多元服务体系，致力于为人民的美好生活提供了一站式综合解决方案。
公司表示，还将持续通过战略投资、设立基金等形式，加快相关产业培养，为日后成为多元化综合控股集团，提供有力支持。
年报显示，保利发展2020年综合成本仅4.77%，始终保持行业极低水平，且呈现出逐年下降趋势，其在融资端已构筑起坚固的护城河。
刘平的新上任，体现了保利发展管理者的平稳过渡。
据悉，刘平加入保利发展23年，见证了保利发展由小到大，是公司快速成长的推动者之一。公开资料显示，刘平自1989年参加工作，在政府审计系统工作10年，随后于1998年加入保利，并先后担任计划部经理、总经办主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理、总经理等职务。
在保利任职期间，刘平编写了公司首个十年发展纲要，推动公司完成全国化布局，是保利发展历次战略规划的主要策划者和践行者。
他主导并完成了公司改制重组、IPO等里程碑事件，推动公司利用资本市场，实现快速成长。同时，刘平长期扎根一线，曾担任保利多个区域公司董事长，熟知行业趋势与前沿市场变化。
自2015年回到总部之后，刘平担任公司董事、副总经理，主持总部日常经营工作。在其2016年-2020年的总经理任上，保利发展完成了从2000亿元到5000亿元规模跨越，落地“一主两翼”战略规划，初步构建了一个充满活力的不动产生态发展平台。
本次董事长及全体高级管理人员的增持，是刘平上任后的首个动作，既展现了管理层对公司长期价值的认可，也是对股价显著低估的有力回击。
保利发展管理团队认为，综合经济发展、城镇化进程和人口结构的变化，房地产行业基本面仍然向好：一是总量上，房地产行业依然维持峰值时代，2021年上半年全国新建商品房成交面积8.9亿平、成交金额9.3万亿，同比分别增长28%和39%，两年平均同比分别增长9%和16%，成交量价再创新高。预计十四五期间，新建商品房市场容量仍能保持80-90万亿以上规模。二是结构上，十四五期间将加速步入消费升级时代，商品房需求结构发生深刻转变，城镇化刚性需求维稳，改善需求将持续释放，专业能力突出、走品质路线的房企将迎来更大的机遇。
整体来看，虽然政策层面持续在全面加码，但这对于健康发展的房地产企业来说，也意味着更好的发展时机。
保利发展管理团队认为，房地产长效机制的政策导向，并非打压房地产市场，而是推动行业适度去杠杆，守住风险底线，促进行业可持续发展。行业的生命周期将得以拉长，峰值时代可以延续。
在新形势新要求下，高风险、高杠杆房企将实施“去杠杆”，规模扩张速度降低，甚至行业可能引发新一轮洗牌。不过保利发展素来保持适中的杠杆水平，而作为央企，其也能够更透彻地理解国家政策，更坚决地执行国家调控，更敏锐地顺应形势抓住机遇，实现企业更好地发展。
只是从行业发展规律来说，不同梯队房企之间的“阶层固化”现象将加强，房企进入体系化竞争阶段，必须向管理要红利。在利润基本稳定的基础上，更多地依靠高品质的周转速度来提高IRR，通过“做优、做强”才能继续“做大”。
房企增长的驱动力，也将由外部视角的资源和杠杆驱动转变为内部视角的专业主义、工匠精神驱动，专业度强、产品服务品质高的企业将具备更强的竞争优势。
在这其中，保利发展具备前瞻研判能力、稳健融资能力、强大品牌实力和精益管理能力，正通过扎实的体系化再造，锻造极致的专业能力，发展优势进一步凸显，有望成为行业的“长跑冠军”。
同时，“好房子”的定义，正延展到好配套、好服务、好社区等维度。人民群众个性化、差异化、品质化的消费需求，将催生多个万亿级、十万亿级别的大市场。
保利发展管理层认为，不动产具有强大的场景和入口功能，可以实现丰富的产业嫁接，是目前可见继互联网之后，另一个具备平台链接属性的行业。因此，房企势必强化平台思维，向“产业组织与整合服务商”的角色蜕变。
房地产上下游和相关多元化产业的发展空间十分广阔，如建筑行业市场规模超20万亿，社区零售超4万亿，私募基金、物业、公寓超1万亿，购物中心、经纪业务容量也超2千亿。
多元化转型升级已是行业的普遍趋势，各龙头企业近年纷纷进军物业管理、购物中心、酒店、长租公寓、康养、文旅、代理经纪、会展等行业等相关产业。房地产企业利用自身资源和优势，实践新赛道，推动多元化转型，既能加快实现第二增长曲线，又能对物业管理、生活服务、商业经营等生产服务型、生活消费型产业形成拉动效应，在推动经济转型升级的同时，积极履行社会责任。
而这一蜕变并非易事，只有市场程度高、专业能力强、有整合思维的品牌企业才具备升级赛道的基本条件。
保利发展的多元化产业布局起步早、体系全，高度贴合国家战略导向，目前已取得明显成效。
按照规划，未来，保利发展将继续打造不动产生态发展平台，加快开创更多的创新事业。一旦成功实现角色升级，想象空间将十分可观。而公司也将成为一家多元化的综合控股集团。
从公告增持至今，保利发展在二级市场陆续得到了积极反馈。Wind统计显示，在8月5-11日，保利发展以26.03%的区间涨跌幅位居A股地产概念股的第一位。
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