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　　题：《丁祖昱：一线城市豪宅市场成交创新高》

　　作者 丁祖昱(易居企业集团首席执行官)

　　近日，我们通过重点监测的157个城市的商品住宅成交数据发现，2021年上半年，整体住房需求结构呈现三个特征：

　　其一，改善性需求持续释放，三居室、四居室成交占比持续提升，但增幅趋缓。其二，三四线城市对小户型产品需求明显增强，120平方米以上的大户型产品去化相对困难。其三，豪宅产品成交显著，总价1000万元以上的豪宅产品成交同比增长71%，较2019年同期增长97%。

　　因此，2021年上半年，一线城市的豪宅产品成交创下同期新高是一大亮点。

　　热点城市豪宅市场普遍转暖

　　数据显示，监测内的大多数城市豪宅市场出现了明显升温。总价1000万元以上的豪宅成交情况要好于2020年同期。北京、广州、厦门等多地豪宅成交量上升明显，同比均实现翻倍增长。仅有昆明、沈阳等部分城市豪宅市场遇冷，“总价1000万元以上豪宅成交套数”排名跌出了TOP20。

　　2021年上半年，豪宅市场成交量整体稳中有升，157城总价3000万元以上的豪宅累计成交为1250套，同比增长32%，较2019年同期增长31%。

　　上海、北京和深圳是豪宅产品的聚集地，2021年上半年，以上三地总价3000万元以上的豪宅成交套数均超过100套，明显要高于其它城市。其中，上海豪宅成交457套，依旧排名全国首位，虽然该数据同比下滑了16%，但相较2019年同期仍增长17%。究其数据出现波动的主要原因，我们认为，主要还是受当前限价、限签政策影响，上海核心区豪宅项目因为较难拿到新预售许可证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞，导致成交数据的变化。

　　同时，数据显示，广州、杭州、南京等多地的豪宅市场转暖，2021年上半年，总价3000万元以上豪宅产品成交量明显增长。

　　上海、深圳和北京豪宅成交异常活跃，2021年上半年，以上三地单价5万元/平方米的豪宅产品成交套数都在1.7万套附近，显著高于其它城市。其中，上海豪宅成交套数达到17907套，暂居全国首位。

　　广州、南京、厦门、珠海等热点二三线城市豪宅市场持续转暖。典型如南京，2020年下半年，该市限价政策适度松绑，以河西为首的核心区域豪宅预售证审批进度显著加快，豪宅成交持续放量。2021年上半年，南京单价5万元/平方米以上豪宅成交跃升至2624套，创历史新高，同比增长超7倍，较2019年同期更是增长近20倍。

　　与此同时，苏州、佛山和海口豪宅成交显著增长，顺利入围TOP20城市。例如苏州，2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交39套，这在历史上实属罕见，主要还是受姑苏区热销项目影响，一个单盘项目就贡献出30套豪宅成交。而宁波、温州、福州等部分城市的豪宅市场有所降温，成交再次步入下行通道。

　　豪宅产品，上海是成交“主场”

　　数据显示，豪宅产品成交主要集中在一线城市，上海则高居榜首。2021年上半年，上海单价10万元/平方米以上豪宅成交3862套，同比增长33%，较2019年同期增长175%。分析原因，我们认为，市场受限价政策影响，上海中环沿线的豪宅产品一、二手房价格倒挂明显，这让一部分高净值人群有“买到即赚到”的心理，因而果断出手。

　　二三线城市中，三亚、杭州和青岛的豪宅成交量明显增长，成交套数均达到两位数以上。例如2021年上半年，三亚豪宅市场迅速复苏，单价10万元/平方米以上的豪宅成交52套，创2018年以来同期新高。整体而言，我们预测，2021年，房地产主要城市的豪宅市场有望迎来成交大年。