正文

  【编者按】让城市留得住记忆，也看得到未来。

  今年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。一场事关城市更新的浪潮，已全面爆发。7月，烟台发布 “12335”建设思路，“一核突破”聚焦老城芝罘，城市更新和产业升级是未来3年的主攻方向。有了官方背书，老城蝶变已步入快车道。烟台乐居启动【城更记】系列策划，一起聚焦并见证烟台老城的蜕变与新生。

  乐居财经  李晓娜  发自烟台

  空置了五年的烟台南大街老三中地块，在2020年的夏天尘埃落定，由银都实业顺利摘牌，打造烟台市全民健身中心，明年年底便能建成投用。

  今年9月，乐居城更记关注了隐患重重的70年代危房小璜山区片，随后改造迎来新进展，入户调查工作开展，已完成规划方案初步设计、征收补偿方案拟定等工作。

  “僵尸”地块南大街商业广场项目，让一场“闹剧”耽搁了十年，如今拆迁重启，剩余商户也已搬离，正在推进攻坚收尾。

  今年下半年以来，芝罘主城城市更新明显提速，八大重点片区的好消息，接踵而至。

  步入冬月，捷敏街区片改造项目住宅房屋征收与补偿方案的出炉，让苦等数十年的1100户居民内心沸腾不已。

  它是中心城区无可替代的黄金地，与其他区片一样，改造路同样艰难多舛。

  东侧老体育场地块涉及纠纷已沉寂十余年，2018年夜市关闭，2020年4月作为旧改项目重新启动，今年3月东西两地块整体规划出炉，曙光逐渐显现。

  乐居【城更记】第五期，关注烟台捷敏街区片跌宕浮沉的前世与新生。

  01

  一场长达10年的纠纷

  西南河老体育场及周边地块（捷敏街区片），曾被规划为中奥广场。

  2006年烟台中奥广场置业有限公司竞得烟国土资挂（2006）2号土地使用权，位于环山路以北，南通路以东，建昌南街以南，地税局以西，占地面积99043平方米。

  2011年，有关部门宣布，启动西南河体育场改造项目。2012年，体育场改造被列入政府为民服务实事，称当年年内开工建设。按照规划，夜市将搬迁，原址以及西边地块建设中奥广场，是一处集文化娱乐、体育休闲、商业服务为一体的大型场所。

  但规划中的中奥广场，迟迟未动工。

  烟台市自然资源和规划局曾于2015年回复中奥广场未开工问题，称出让宗地为现状出让，但中奥一直未完成出让范围拆迁工作。依据新一轮规划调整，对原改造范围进行了调增。

  其背后，其实在于中奥置业自2012年开始，便与合伙人、其他公司发生多起复杂的金融借款、宗地权益转移变更、股权转让等纠纷。

中奥股权变更记录

  2017年之前，公司股权便经历过变更，后由烟台威利发食品有限公司与边玉玺个人共同持有。2017年9月，因金融借款合同纠纷，中奥拍卖其35%股权，由青岛中汇泰富投资有限公司拍下，股权变为三方持有。2019年，威利发退出，青岛中汇泰富丝路置业发展有限公司自行持股。

  那缘何2017年烟台银保置业也涉及其中？

  在这期间，因中奥置业不能偿还股东边玉玺的借款，边玉玺将债权（减去购买中奥公司35%股份1092万元）转让给边景，边景于2017年10月26日与烟台市银保置业有限公司签订的《土地权益转让协议》，将项目土地权益以17100万元转让给银保置业，后经威海中级人民法院判决，99043平方米的宗地权益的变更登记至银保置业名下。

  直到今年3月，因银保置业对土地主张权利问题，与青岛中汇泰富、烟台中奥广场置业关于侵权责任纠纷、申请诉前财产保全仍在诉讼。

  多年不间断的纠纷之下，讼争地块也经历了查封、解封的过程，多次被中奥置业拿来抵偿部分债务，导致项目不断搁浅。

  02

  “白衣骑士”现身

  因中奥置业借款问题导致的这场长达十年的多方纠纷，在2017年银保置业介入后，逐步有了明朗清晰的未来。

  与当年昂展获取的南大街商业广场地块一样，中奥广场项目前期获取的土地也属于“毛地”出让，完成“毛地”地上房屋征收、拆迁工作后，才能申领土地证，之后进行开发建设取得收益。

  2017年9月，烟台市财政局作出《关于解决芝罘区中奥广场项目有关问题的回复意见》，建议国土部门做好项目宗地土地出让金收支管理工作。2018年3月，芝罘区政府关于非住宅征收安置的请示中提到，新项目银保置业在接手项目后立即进行了调研、摸排等工作，并提出了项目前期推进建议。

  烟台市银保置业有限公司成立于2017年10月，从股权变更来看，该公司分别于2018年7月、2020年1月、2020年3月发生了多次变更。大股东原为烟台银都实业，2020年3月，东海集团入股，成为大股东，从目前来看，东海与银都分别占股51%、49%。

银保置业股权信息

  这意味着，从中奥到银都、东海，这片黄金地终于迎来了靠谱的“白衣骑士”——由德州东海集团与烟台银都实业共同合作开发。

  双方合作，分工也很明晰。

  据东海内部人士透露，关于地块历史遗留问题，由合作方股东银都实业负责，并处理拆迁及其他相关事项，合作协议约定东海集团负责开发建设。

老夜市目前现状

  自去年开始，老体育场开始进行围挡。根据编辑最新实探，内部尚未动工，但南侧临近环山路部分建筑正在拆除。

  03

  藏匿于繁华地段的“棚户区”

  捷敏街是烟台相对较早的棚户区，胜利区片改建后，捷敏街尤显陈旧。

  从上世纪八十年代开始，一直有改建传闻，跌跌撞撞数十年。

  与小璜山、白石不同的是，除了破败的楼房外，这里还深藏着一批平房，坐落于捷敏街东侧。很难想象，在烟台最为繁华的主城区，2021年还能见到一片棚户区。

棚户区现状

棚户区现状

棚户区现状

  这里地势低洼，房屋低矮破旧、基础设施不配套，遇到恶劣天气极易出现险情。

  它们立于围挡之内，与外面恍惚两个世界。

  而捷敏街西侧的楼房，多建于上世纪七、八十年代，有部分楼宇是砖混预制板结构，楼体陈旧、结构落后，年久失修，常年漏雨，管道老化，存在着安全隐患。就连捷敏街这条路，经常被住户投诉脏乱差，尘土飞扬，狗屎遍地。平房多数租了出去，其他住户对卫生问题频繁抱怨。

楼房现状

楼房现状

  千户居民日复一日、年复一年的盼望着拆迁，一晃十余年已逝。

  今年3月，芝罘区体育场及以西地块规划公开征求意见，让他们看到了未来生活的美好画卷。

规划鸟瞰图

  一个现代化居住区跃然纸上，社区地上总建面257400平方米，其中住宅231660平方米，公建25740平方米（含室内体育配套用房2000平方米、幼儿园3840平方米），一共18栋住宅楼，18-27层不等。

  7月，河南崖（西南河路南延）的公示，也是在为改造项目铺路。

  04

  新生于冬月来临，征收开启

  进入冬月，捷敏街区片改造又迎来重磅消息。

  居民盼望已久的住宅房屋征收与补偿方案（征求意见稿）正式发布，区片预征收工作于12月6日启动。

征迁范围

  征收范围为，东至体育场东侧边界、南至环山路、西至南通路、北至毓璜顶南街区域范围内的住宅房屋。实行房屋产权调换或货币补偿方式。被征收房屋主体货币补偿价格，由预评估机构按有关规定评估均价为19380元/㎡（含暖气投资）。

  近2万的评估价格，可见地块的价值所在。

旧改指挥部

  据最新消息，征收工作启动后，目前已完成楼房区755户入户摸排工作，超过90%的居民支持征收态度强烈。

  老住户们，终于盼到了这一天。

  而对于交房的他们来说，如今希望能够早早搬上新家。

  编辑从东海方获悉，拆迁居民了解政策与安置协议的同时，项目规划已经通过市长办公会，目前正在推进土地证办理的相关工作。

  这片历经坎坷的黄金地，相信所有的人都有着同样的期许——往后的日子，事事掷地有声，件件有推进回应。