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  2021年，中国房地产行业经历了一个较大的发展波动。我们通过集中对二线城市的房地产市场、土地市场，以及购房需求进行调查、研究后发现，我国二线城市房地产市场拥有较强的发展韧性，其主要体现在以下几个方面。

  第一，二线城市的房地产市场回暖明显。

  通过Wind数据测算我们发现，2021年，房地产市场的成交量在10月份筑底，年末显现回温。以30个大中城市的二线城市为样本，2021年下半年成交量一路下行，10月完成筑底，随后市场表现缓慢回温。

  2022年1月，二线城市的商品房成交面积为616.1万平方米，同比下滑13.4%，降幅企稳；2022年从除夕到初五，二线城市的商品房成交面积为2.3万平方米，相较2021年春节假期同比增长了33.5%，市场回暖明显。

  第二，土地竞拍规则优化，企业拿地意愿提升。

  2021年，三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。随着政策渐近调整，在第三轮供地中，多数城市优化了拿地规则，供地质量显现边际改善，房企拿地积极性提高。如杭州、成都等二线城市的第三轮供地成交额走高、溢价率提升，复苏明显。

  第三，居民的购房需求正在逐步释放。

  居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格，主要由限购等因城施策措施影响。购房能力，对于一二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”“期房能否如期交付”的心理预期影响。

  2021年下半年房地产市场走低，主要是由于杭州、厦门、西安、成都等热点城市的调控政策持续打补丁、按揭额度收紧、购房者持币观望等因素影响。

  随着行业调控政策的边际放松，如城市人才落户补贴、商业贷款利率调整、稳定市场预期等措施，二线城市的居民购房需求正在逐步释放。在我们调研中就发现，在杭州，户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘项目，依然需要摇号、社保资质。

  第四，改善需求成为市场后续发展的重要支撑因素。

  从我们调研的结果来看，二线城市城区的优质地块供给在增多，该类地块项目一般户型大、产品力强，与后疫情时代的“品质改善需求”契合。中指院数据显示，2017年至2020年，二线城市的商品住宅销售套均面积增长较快，近两年逐渐维持在115平方米/套，表明居民在不断追求居住空间尺度的增加。

  我们认为，大户型、改善型产品受欢迎，主要受两方面原因影响。一方面，是鼓励生育政策的出台，使家庭规模在变大，原有的小户型不再满足使用需求。另一方面，购房资格稀缺，购房者换房置业成本高，对“房票”格外珍视，一步到位置业的诉求比以往更强烈。