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  在经历行业调整后，多数上市房企2021年度业绩“不尽如人意”。图/IC photo

  企业转型之问

  挣扎过去年刺骨的寒冬，所有的房企都在不约而同地期盼，一束来自春天的光。

  是的，这个寒冷冰冻的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、阳光城(000671)“违约”、融创“卖卖卖”、万科向股东“道歉”……在港股财报发布的截止日期（3月31日）到来之时，仍然有多家房企未能刊发财报而陷入被迫停牌的境地。同样，在A股上市的房企业绩也难言乐观。由于目前A股房企财报尚未披露，据中指研究院统计，截至2月底，A股69家房企发布业绩预告或业绩快报，约有四成房企在2021年出现业绩亏损。

  当下，“舍规模求质量”的转型之路正在徐徐铺开，虽然房企会经历转型的阵痛，但将通向良性循环、健康发展的光明未来。

  追求规模的“三高”模式亟须转变

  不仅是业绩出现下滑，部分高负债房企由于资金紧张无法按时偿债从而陷入“违约”。面对曾经举债扩张留下的后遗症，房企“痛定思痛”，积极展开自救措施，比如促销售、降负债、卖资产、调结构、缓拿地、引合作等，这些积极的自救策略将成为房企“活下去”的良策。

  但是，从长期来看，这场行业的短期阵痛是一场“刮骨疗伤”式的疗愈过程。放在历史长河的角度来看，这场短期阵痛是必要的，它可以治愈长期以来房地产行业大起大落带来的周期性病态，它避免了由高杠杆驱动下房地产行业最终硬着陆的风险，它刺破了房价高攀的泡沫，最终引发全行业的理性思考，回到一个良性、健康发展的轨道之上。

  房地产行业有个经典的比喻。过去房地产行业以高负债、高周转、高回报著称，长期以来，在上述“三高”模式驱动下，房地产就像一个得了“高血压、高血糖和高血脂”的病人，高血压比喻目前的流动性问题，高血糖比喻高杠杆风险，高血脂比喻的是行业增收不增利的现状。

  而要治疗“三高”症状，就要彻底转变发展思路，房地产行业亟须从过去“三高”模式下追求规模的发展思路转变为追求高质量发展的思路。也就是说，未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。

  助力行业良性循环和健康发展

  这场转变具有历史的必然性。一方面，我国房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺过渡到发展不均衡、不充分。也就是说，我国房地产行业面临着从数量到质量的转变。另外一方面，过去以高杠杆驱动追求规模的发展模式弊端已经凸显，包括行业风险增高、泡沫增大等。

  在这关键的历史节点，我国从政策端引导房地产行业实现健康平稳的发展。一方面，“房住不炒”是未来房地产行业的主基调，在这一政策基调下，房地产行业平稳发展将取代过往周期性的波动；另一方面，“三道红线”等政策从金融端对房企进行约束，迫使房企降低负债，回到良性发展的轨道之上。

  今年3月5日，国务院总理李克强在作《政府工作报告》中表示，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  房地产业良性循环和健康发展是未来的发展目标。在新的发展目标指引下，业内新的共识也已经形成——规模让渡于质量，长期主义取代短期主义，这将是所有房企新生的方向。

  ■ “自救”方法论

  1 降本增效

  资金困难时期，企业往往会进行降本增效，房企也不例外。

  对于房企来说，降本增效中，“三费”在财务表现上更为直观，其包括销售费用、管理费用和财务费用。房企平时也会注重销售费用和财务费用的管控，所以，在行业下行时，降低管理费用中最立竿见影的就是裁员降薪，压减人力成本。

  自去年至今，恒大、华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)、建业地产、祥生控股等超50家房企都有不同比例的裁员，范围涉及普通员工到高管。

  以建业地产为例，今年年初，建业地产将原先五级管理调整为三级管理，还撤销原有的五大业务集团总部，总部人员涉及约1000人，而此次组织架构调整后将有一半以上人员回到一线。

  对于流动性紧张或者已经“爆雷”的房企而言，除了裁员之外，也不乏大面积的降薪，其方式包括取消季度奖、年终奖等奖金，工资延迟发放等。

  2 调整架构

  在行业扩张时期，房企往往采取分散式、充分授权的组织架构，而在收缩期，房企会反向采取集中式、权力集中的管理方式。

  据中指研究院统计，从2021年以来至今，已经陆续有20多家房企开启组织变革之路。在组织架构上，万科、金茂、旭辉、华润等推行以轻总部、强区域为特征的组织结构优化，打造高效组织。比如，万科总部的规模降至约150人；旭辉提出“小总部、强区域、轻一线”。还有以业务优化为核心的组织架构调整，助力重点业务发展，如荣盛发展(002146)首次设立了“大湾区特区”；新城控股(601155)新设康养事业中心等。

  同时，房企还通过合并、拆分等调整区域架构，优化区域管理，提升管理效能。比如，2021年12月底，碧桂园进行组织架构调整，其区域公司由原来的106个缩减至65个。此外，部分房企从原来的多总部或者多业务合并为一，聚焦主业发