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  去年 5 月，贝壳灵魂人物左晖走了，今年 5 月贝壳完成回港上市，并在月尾发布了回港后的一季度未经审计业绩报告。

  今年以来的头三个月，贝壳营收 125 亿，同比下降 39%，净利润由盈转亏，由去年盈利 10.6 亿转为今年同期亏损 6.2 亿。

  净利润由盈转巨亏、收入近乎腰斩，但尽管这样，业绩发布后，贝壳美股收盘涨超 16%，儿童节这天，贝壳港股高开 12%，几乎毫无波澜地走到了尾盘的 13%。

  这一幕像极了 2020 年 3 月的股市，不是霍乱就是爱情了。现在，有必要重新认识一下这个国内最大的房产交易平台了。

  房地产带崩贝壳

  纵向对比看，说贝壳一季度业绩惨不忍睹并不为过，但从房地产当下的形势客观来说，贝壳一季度这种糟糕的表现也在预期之内。

  贝壳研究院数据显示，一季度全国重点 62 城新房商品住宅签约面积同比下降 41%，三四线城市下降尤其严重，到达 47%；同样，一季度二手房成交量虽较去年同期高点下降约四成。

  宏观环境反映到贝壳业绩上就是，2022 年一季度贝壳总交易额（GTV）为 5860 亿元，同比下降 45%，这个 GTV 作用到贝壳的营收上就是 39% 的降幅——相比 GTV 降幅缩减了 6 个百分点，这样看，贝壳的营收还不赖。

  具体来看，存量房业务、新房业务、新兴业务及其他分别实现收入约 62 亿、59 亿、5 亿，同比分别降低 39%、41%、15%。

  简单总结就是，贝壳作为国内头部的房产交易平台，收入变化紧跟着房地产宏观环境，没有实现领先，也没拖后腿，这算不幸中的万幸了。

  但另一方面，在房地产行业表现如此骨感的背景下，贝壳要实现交易额和营收的增长有如天方夜谭。就像所有公司一样，如果一个业务无法通过开源增收，剩下的就是节流降本。

  去年 10 月，多家媒体报道贝壳上海的产品研发和金融部分裁员，今年三月，贝壳再次被爆裁员，主要涉及二手房和新房交易服务事业群。

  财报显示，去年年中，贝壳约有 55 万经纪人，去年末降到 45 万，今年一季度末，经纪人剩下 43 万，一年不到少了 12 万人。

  同样减少的还有门店，2021 年末，贝壳有 5.1 万家门店，到了一季度末剩下 4.6 万，少了 5000 家。

  财报解释道，由于人员减少（以及信用损失准备），贝壳一季度的一般及行政费用减少了 27.5% 至 15.3 亿；另外由于广告和推广营销活动减少，一季度销售和市场费用 8.6 亿，同比减少了 22.8%。

  只有研发费用正向增长到 7.5 亿，增速 17.4%。

  相比 " 三费 " 开支，营业成本（分佣、薪酬、门店成本等）的巨额下滑更加明显，从 2021 年一季度的 159 亿下降 35% 至今年同期的 103 亿。

  说到这，再对比贝壳去年一季度赚的 10.6 个亿到今年亏损的 6.2 个亿，你就知道这中间多么不易了。

  显而易见，即使作为国内最大的房产交易平台，在房地产的大环境下，贝壳也不可能凭借头部效应捞到什么好处。

  价值万亿，两翅蓄力

  2021 年，贝壳全年 GTV 为 3.85 亿，增速 10%，营收 808 亿，增速 15%。前一年，这两个数据的增速分别为 65%、53%。

  也许对于房产经纪业务的急转直下早有预感，2021 年 11 月，贝壳董事长兼 CEO 彭永东对外宣布了 " 一体两翼 " 战略，" 一体 " 指的是房产交易业务，" 两翼 " 指家装和租赁。

  在房产交易表现差强人意的情况下，贝壳希望用家装和租赁这两个翅膀帮助贝壳起飞。

  而这两个翅膀要是能振起来，击起的风都不小。

  《2021 中国城市租住生活蓝皮书》指出，2021 年我国的住房租赁市场规模已经达到 2 万亿，按照年均 2% 的城镇化率看，2030 年将达到近 10 万亿。

  （数据：2021 中国城市租住生活蓝皮书）

  另有中国装饰行业协会数据显示，2015-2019 年，我国家装行业的市场规模复合年均增长率为 8.46%，2019 年市场规模达到 2.74 万亿元。前瞻产业研究院预计，2023 年这一规模将达到 3.2 万亿。

  这两个万亿市场，只要振动一个，贝壳都可以实现单翅起飞。

  从贝壳的角度看，进击这两个万亿市场也绝非心血来潮，贝壳的前身链家很早就进入相关领域。

  链家成立于 2001 年，早期除了做房产交易外，自己也做房产租赁代理业务。2011 年，链家成立了自己的长租公寓品牌自如，开始了自营租赁市场。不过，搞自营需要对房子重新装修，所以自如后来也自然而然的涉足装修行业。最近自如开内部员工会议提到，自如现在年装修的房源已经达到 7.5 万套。

  在成立自如两年后的 2013 年，链家成立了自己的家装公司毫米装饰，做公装；2015 年与万科合作推出家装品牌 " 万链 "，做精装。

  此后，链家在家装这个万亿市场不断加注，包括投资同赛道的爱空间、东易日盛、牛牛搭等家装品牌，2017 年链家的创始人左晖还与自己的前秘书成立了南鱼家装。

  随着 2018 年链家网升级为贝壳找房，家装业务来到贝壳的主场。

  2019 年贝壳控股南鱼家装，2020 年 4 月贝壳找房 CEO 彭永安发布家装平台 " 被窝家装 "，主推精装施工，发布后就在贝壳找房 App 上拥有一级入口。同年 6 月，万科退出 " 万链 "，贝壳全盘接手。

  2021 年 7 月，贝壳宣布以不高于 80 亿的价格收购圣都家装，并于今年 4 月收购计划完成。彭永东称，" 贝壳家装业务已经实现了从 0 到 1，圣都将让贝壳家装业务更快实现从 1 到 100 的规模化复制。"

  同样的野心可见于租赁。2021 年底，贝壳成立惠居事业群，正式推出 " 贝壳租房 "。今年 3 月贝壳租房开线上发布会，计划今年向市场提供 10 万套房源，包括集中式公寓和分散式公寓。

  据悉，贝壳租房旗下定位轻资产模式的 " 新青年公寓 " 已于 2022 年 2 月在上海徐汇区落地，项目总量 2979 套。

  正如肉眼所见，这两只翅膀已经开始蓄力。

  房地产盘子里的艰难事业

  家装和租赁都有很高的天花板。在国家稳房价、房住不炒的基调下，对于过往以房产交易为主营收的贝壳来说，两个都是很好的出口。

  不过，这两个万亿市场都不是轻松的活。

  家装行业虽然发展了多年，但给人的感觉依然是还处在婴幼儿阶段，集中度很低。据前瞻产业研究院数据，相关从业公司有 10 万家，其中，2019 年几个龙头企业的营收加起来占行业产值规模的比例不足 2%。

  房产租赁行业更加离谱，根本不存在什么集中度的问题，估计调研机构想要研究都找不到样本。

  稍微好点的是长租公寓，根据中研普华产业研究院统计 2018 年的数据，在集中式长租公寓，前五的集中度达到 44%；在分散式长租公寓，自如友家与相寓 HOME（我爱我家旗下）两个加起来有 61%。

  不过公开资料显示，即使在长租公寓大热的 2017 年，这些公寓的数量在全国租赁市场的占比也不过 2% 到 3%。中商产业研究院发布的 2020 年中国住房租赁行业现状分析数据显示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有 5%。

  （数据来源：链家研究院、中商产业研究院整理）

  这两个行业集中度低也不是没有原因。拿房产租赁行业来说，如果要做长租公寓，那么就需要先向房东缴纳租金，之后还要负担装修、购买家具等费用，重资产意味着无法快速铺开。

  家装行业的集中度低主要是因为产业链太长、太杂。除了有传统的家装企业，还有红星凯美龙、居然之家这些线下居家卖场，后来又衍生出了天猫家装、土巴兔这些互联网家装公司，最后还有爱空间这类产业链家装公司，万链就属于这类。

  2015 年万科与链家推出万链的时候，被寄予厚望，毕竟一家是头部房企，另一家拥有需求入口。2016 年，万链完成约 5000 单装修订单，占据了北京地区家装市场第一的位置。2017 年，万链乘胜追击提出 1.5 万单、10 万亿的目标，然后就没有了然后。

  最后，还是要指明的一点是，不管是租赁还是家装，都是在房地产的链条之下，也就是说，在这几年房地产不可能有大的增长的情况下，贝壳是在一个已经处在存量阶段的盘子里，寻找了两个还在增量的细分市场。而这两个市场之所以存在了这么多年还是增量，是因为要在他们之上建立统治地位，太难了。

  那没有了左晖后，这两件 " 难而正确的事 " 叠加一起，能坚持完成吗？