正文

  2018年，香港开发商恒隆董事长，富二代陈启宗在台上侃侃而谈。

  “今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事，就是比数字，比销售额，你1000亿，我要1300亿，你有1300亿，我要1500亿，好像数字越大，我就越威风，我觉得这真是莫名其妙。

  希望中国的房地产商，特别是住房的房地产商，能够回归理性，不要再在销售额的这个事情上去比较。

  我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段，好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额，而是比赚钱能力，比产品的好坏。

  希望这个行业能够越来越理性，在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为，而不是能借就借，最好一些大的企业破产，把大家都吓得半死，从今以后就回归理性、量力而为。”

  台下的一众大佬，相视一笑，默不出声，那个年代，是比胆子大的年代，高杠杆、高周转、高负债，销售额不在全国和当地进入一定的排名，银行都懒得多看你一眼。

  2018年，一切还很顺利。这年恒大实现了6000亿的销售额，净利润722.1亿，同比增106.4%，总资产1.88万亿，那一年上市业绩发布会的主题是：新恒大  大战略 大格局

  许家印在2018业绩发布会上正式宣布，恒大的多元化产业布局已经全面完成，形成了以地产为基础，旅游文化、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来五年内，恒大不会再涉足其他产业。

  在谈及进军新能源汽车这一产业之时，许家印显得信心十足，“我干了十年的车间主任，还是有制造业基本功的”。

  许老板说话算话，五年内果然不再涉足其他大产业，因为不到3年恒大连主业都经营困难了。

  恒隆集团由陈启宗的父亲陈曾熙创办于1960年，是香港大型地产发展商之一，1972年恒隆地产在香港上市，跟李嘉诚的长江实业是同一年上市的。1991年陈启宗接任董事长一职后次年进入上海市场，是最早到内地投资的香港公司，如今恒隆地产在内地拥有至少十几个恒隆广场，另外还有一些零星的房地产业务。

  他们这批老牌地产公司，是完整经历过香港地产起伏周期的。如果当年能认真听听”过来人“的劝告，或许目前的困境也不会这么难。

  ”我觉得中国的房地产疯子很多。你说这种现象是不是中国独有的？不是这样的，我们在以往的历史上见过这样的人，以往的四五十年里，香港也有不少的“疯子”，有本地疯子，还有外边来的疯子，有日本来的，有东南亚来的，还有澳大利亚来的，疯子很多。所以我一见到“疯子”我就很敏感。

  以往二三十年在中国内地，在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”，因为只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是疯子就不容易致胜，所以在过往几十年有了很多疯子出现。

  有朋友问我，香港过去几十年的疯子，现在到哪里去了？没有了，没有一个能存活下来的，绝大部分破产了，有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个，一个是进监牢，一个是破产。

  难道中国的房地产商都是不理性的吗？你到底是要比数字，还是要比赚钱的能力？我可能数字没有你大，但是我赚钱的能力比你强，到底谁是赢家，谁是输家？凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事，甚至可以说是疯狂的事。

  照我个人看，以往这二三十年，中国的房地产市场是一个疯狂的阶段，很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过，到底你想要威风还是要赚钱。

  威风当然好，赚钱更重要，你能够又威风又赚钱，那么恭喜你。但是往往你要选择其中一个，你要选威风，销售数字比别人大，还是选赚钱能力比别人强，赚的钱比别人多。“

  这个香港开发商太实在了，一直揪着不放，苦口婆心的奉劝大陆房企，还揪住开发商的高负债率不放。

  ”大陆房企借贷过高问题是普遍现象，我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况，住宅房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的，超过100%、150%的非常多。

  借贷这事不是量力而为，而是能借就借，因为你要比数字、销售额，你就是能借就借，好像没想过你能否还债。

  借贷是要还的，当然以往历史上告诉我们，好多时候政府各种原因不让你破产，我听到说最近有些公司破产了，我说是好事，对行业正常的发展应该是非常好的事。“

  以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点，而能够在适当的时候逆潮流而去的，我觉得这样的人实在太少。

  我记得十几年前王石在这里参加这个会议的时候就经常讲到拐点的事，我希望房地产商能够注意到这一点，可能70%的时间你是羊群心理，大家去我也去，一窝蜂地去，但是你必须要预备好，拐点来的时候你怎么办，你能否刹得了车，你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。

  房地产的第一个金科玉律是什么？就是地段。第二重要的是什么？还是地段。第三呢？还是地段。但是我奇怪的是，现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了，好像地段变的一点都不重要。

  你不尊重那些行业的原则，行业就不尊重你，你不尊重市场的原则，市场也就不尊重你。

  所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字，要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

  对于房地产行业未来会如何发展，他这样说：

  这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。所以留在本行还可以赚钱，但是赚的不是大钱，而且你要比从前小心很多，因为你的盈利率会下降，一不小心就会亏本。”

  中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，你就往往不愿意面对现实，所以你的反应就会晚。”

  但房地产这个行业绝对会继续下去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必须的一件事。但是它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。