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乐居新媒体 李晓娜 发自烟台

市场下行的背景下，住房库存量步入新一轮上行周期。

从全国来看，当前三四线城市去化压力最大，新房销售大幅缩水，导致库存消化周期急剧上升，整体已超过2年。

克而瑞最新披露了7月份全国住房库存排名，狭义库存量（已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积）位居前20的城市分别为：

青岛，武汉，沈阳，惠州，成都，太原，天津、临沂，佛山、长春，广州、北京，郑州，烟台，昆明，兰州，大连，呼和浩特，徐州，长沙。

烟台上榜库存“大户”，7月末狭义库存量超1200万平，去化周期近50个月。但同比来看，与往年持平，说明烟台自去年开始减少土地供应有所成效，主要是前期供应过量导致的库存积压。

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从存量分面积段去化周期来看，烟台70平以下、70-80平、80-90平的去化周期最长，最高达到276个月，若以年为单位，数字惊人。主要在于，一、二房功能性缺失，导致去化周期普遍高企，面临滞销困境。

80-100平为烟台刚需主力户型，随着户型的优化，如今基本均为小三房。但从数据来看，这一主力户型，存在购买力透支的情况，未来去化压力非常大。

同样为主力户型的 100-120平，去化周期为44.1个月，相比其他面积段较低，但也需要近4年的时间。

再来看看大户型，120-140、140-160、160-180、180以上去化周期分别为40.1、43.8、64.5、71.7个月。存量的上升，在于近几年烟台改善需求的迭起，却又囿于购买力无法长久支撑。

克而瑞预判，烟台高库存问题短期难以解决，80-100平低端产品后续去化承压。

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短期看政策，中期看土地，长期看人口，通常被称为研判楼市的一条准则。

政策代表杠杆，土地代表供给，人口代表需求，杠杆、供给、需求恰是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量。

当下，在各类复苏政策效果不明朗、土地供应明显收缩的大背景下，解决去库存难题，最终还是落在人口这一课题上。

过去20年是房地产的黄金20年，从一二线到三四线，房价突飞猛进。究其原因，在于吃尽了三次人口红利。但随着城镇化率的提升、生育率的降低，人口续接后劲明显不足。因此，我们也能看到，各地开始内卷，抢人愈演愈烈，库存分化越发明显。

对烟台这座城市来说，在人口流入的路上，任重而道远。

2021年5月公布的山东省第七次全国人口普查数据，作为全省GDP第三的烟台，人口710万，位居全省第7，十年仅增加了13万人口，增长幅度全省倒数第5位。人口增长乏力，是当前乃至未来桎梏烟台发展的核心问题。

去年开始蔓延的楼市深度调整，浮现出了之前众多藏匿于潮水下的问题，对烟台来说，未来房地产会逐渐回归居住属性，只有努力克制供应，短期借着降息东风刺激消费、促进二手市场流通，长期加大人口引入与城镇化进程，才是稳定楼市之道。