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  大小新闻客户端1月15日讯（YMG全媒体记者 邹春霞 通讯员 于晓丽摄影报道）记者从开发区不动产登记历史遗留问题处处置专班获悉，开发区梳理化解了10个未办证的“问题”小区（项目），涉及179幢建筑，房屋 7576 套，已启动个人转移登记套数6483套，化解率达100%，个人办证率达到85.6%。 

  分析：金胜、金光小区欠缴土地出让金致无法办证

  “从调查梳理的情况看，开发区不动产登记的历史遗留问题主要是由于不动产统一登记实施之前，是多部门分散登记，部分相关管理环节不到位、不规范，致使某些项目土地、规划、建设手续不完善，随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入，由于过去分散登记造成的历史遗留问题逐步显现。”开发区不动产登记中心主任王扬介绍，土地方面的，有欠缴土地出让金，擅自改变土地用途；规划方面的，违反规划要求，擅自改变房屋用途；工程方面的因经营不善、经济纠纷被司法机关查封；还有验收方面的，比如工程不达标，竣工验收不合格，欠缴建设工程费用导致不能按时验收；还有就是开发建设单位未履行职责，不按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，不办理不动产首次登记；在税费方面，有因开发企业注销，被吊销营业执照而倒闭下落不明，购房人无法获取购房发票；另外，开发企业资金紧张，欠缴配套费，无力开具购房发票导致群众无法办理不动产权证书等多种原因。

  通过调查梳理10个小区（项目）中，欠缴土地出让金的有金胜、金光小区、珠江路40号地源大厦，擅自改变房屋用途的有天山路10号宿舍楼，因经营不善、经济纠纷被司法机关查封的有鑫兴佳苑，没有办理竣工验收的有嵛景华城、启迪慧苑，欠缴税费的有鑫发小区，开发企业注销的有福东小区，同时涉及多种情况无法办证的有福锦小区。

  5类不能办证情况分别出台化解政策

  “我们对遗留问题梳理分类，出台专门化解政策。在解决历史遗留问题的具体办法上，对导致开发项目不能办证的各类问题进行集中清查,分类处理,我们根据不同情况有针对性地出台专门化解政策，分了5类情况。”王扬主任介绍，比方，用地手续不全无土地出让合同等权属来源文件的，由管委协调有关部门解决土地问题；欠缴土地出让价款或相关税费的，将开发企业欠缴土地出让金或税费问题同居民办证相剥离，在业主承担法定责任事项后，先行办理产权登记，有关部门继续履职到位追缴欠款。

  “对于由于历史原因导致改变土地用途、规划条件的建设项目，导致不能办理不动产登记证的，由土地部门调整土地用途，按照土地性质差价追缴土地出让金，由规划部门调整用途后，由登记部门为其办理产权登记手续。同时，对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，严格区分遗留问题与违法用地、违章建筑的区别，严禁通过解决不动产登记遗留问题将违法用地、违章建筑合法化。”王扬主任说，对原施工、设计单位一方已不存在或验收材料缺失导致无法验收的，开发企业可委托第三方具备相应房屋安全鉴定资质的机构对房屋安全性进行鉴定，消防验收合格后，开发企业持已备案的房屋安全鉴定报告及消防验收合格证明向不动产登记中心申请登记；因开发企业注销，被吊销营业执照倒闭、下落不明，无法取得购房发票等登记材料的，购房者只要能够提供确认购房者权属来源合法及权属登记信息的，能够证明自己合法取得不动产，且已使用多年，期间司法机关也未做出各种限制行为，就应视为合法。

  进展：开发区10个 “办证难”问题小区（项目）已办理首次登记手续 

  记者了解到，开发区金胜、金光、鑫发小区、珠江路40号地源大厦欠缴土地出让金或有关税费，本着维护群众利益和无错先办的原则，先行为群众办理登记手续，建设、规划、国土、税务等职能部门依法依规继续追缴欠费；

  天山路10号宿舍楼由于历史原因导致改变土地用途、规划条件的建设项目，导致不能办理不动产登记证，由土地部门调整土地用途，按照土地性质差价追缴土地出让金，由规划部门调整用途后，由区不动产登记中心为其办理产权登记手续；

  嵛景华城28-32号楼未完成综合验收导致不能办理登记,不动产登记中心不再把住建部门综合验收作为登记要件，区不动产登记中心办理首次登记后，建设部门继续履行行业监管职责，做好综合验收工作；对于嵛景华城存在的新建项目楼盘因建单位资金匮乏以及疫情影响等原因，工程延期，交付时间延期造成竣工验收进展缓慢，导致登记手续不全的问题，开发区已责成建设交通局督促有关建设单位尽快推进推进配套设施施工及各项验收，确保今年1月份完成验收工作后启动不动产登记。

  鑫发小区因开发企业欠缴税费导致无法开具正式发票居民无法交纳契税问题，协调税务部门应优先保障居民权益，以购房合同及购房收据约定的价格征收契税；对建设时间较早的房屋，税务部门按照合同约定的价格计算契税；对部分多次倒手的顶账房，因企业倒闭无法追征税款的，税务部门按照最后成交合同为依据，按一手房计算契税并办理不动产登记。
福锦小区属拆迁安置小区，因未缴纳土地出让金未办理土地手续，因无土地手续，该小区无法办理规划及验收等相关手续。依据开发区管委组织有关部门开会议研究决定，财政拨付土地出让金和税费，土地、规划、建设部门按照容缺办理原则为其补齐缺失手续后，区不动产登记中心办理该小区首次登记，福莱山街道办事处负责为居民办理个人不动产登记，目前福莱山街道办事处正在有序推进个人办证工作；

  鑫兴佳苑因鑫兴经济发展总公司经营不善，资金链断裂，无法进行后续建设；出现债权债务问题，导致该小区土地及部分住宅楼被法院查封。因此无法办理不动产登记。

  鉴于鑫兴佳苑历史遗留问题成因复杂难以解决，开发区管委多次开会研究，决定采取先易后难方式，分批次办理不动产登记，以解决鑫兴佳苑无法办理不动产登记历史遗留问题。经协调有关法院，解除了12、15至19号住宅楼司法限制，调度鑫兴经济发展总公司积极配合有关部门完善12、15至19号住宅楼的规划、竣工验收等手续，补齐登记材料。目前，12、15至19号住宅楼已启动首次登记，正在开展个人办证业务。

  认定：严格区分遗留问题与违法用地区别

  “开发区不动产登记机构已督促开发企业尽快提交个人办证资料，加快推进个人办证进度。后续将继续协调法院解除剩余楼盘司法限制，补充完善缺失材料，分期分批办理登记。”采访中，王扬主任表示，将严格区分遗留问题与违法用地、违章建筑的区别，对羲龙公寓建设项目进行了科学合理认证，其属于违规改建项目，不属于历史遗留问题，严禁通过解决不动产登记遗留问题将违法用地、违章建筑合法化。

  据介绍，目前，开发区梳理的10个小区（项目）涉及179幢建筑的首次登记已全部办理完毕，目前工作重心正在向推进个人办证工作方面转移，对已办理首次登记正在推进个人办证的小区内张贴有关办证告示，让群众知悉办证时间、提交材料等相关情况，加快化解建设项目分户证办理工作。

  同时，认真总结不动产登记遗留问题产生的原因和教训，制定有效预防措施，杜绝新的不动产登记历史遗留问题的产生，确保房地产市场健康、有序发展。