华银集团策划总监宋子俊:烟台房价还有下降空间

我个人对市场形势比较悲观。从烟台整个市场来看,确实有一些区域的房价是虚高的。这个大家也都有所体会。从烟台本地市场来看,开发商的利润率还是不低的。如果无利可图,也不会有那么多人来开发房地产。从威海几个项目的反应来看,尤其是沿海的外销型项目,威海的房地产形势比我们还差。
我认为,烟台房价还有下降空间。但是,降价只是一个方法,不到万不得已不能轻易使用。在复杂的市场形势下,以价换量,促进资金链的流动是有必要的。
再一个,烟台本地人购买力还是比较少的。从莱山区房地产市场来看,外地置业者多,还是本地置业多?可以说,没有外来人口的涌入和促进,烟台也不会有今天。这就决定了我们的消费人群定位。不能只针对烟台本地的市场铺天盖地的宣传,我们应该把眼光扩大到全国。我们真正的购房群体是外地需求。有一部分刚需,买不起的时候再促销他也买不起。但是他们买得起时,你每平涨个三五百他照样还是买,需求在那放着呢。
刚刚大家提到的电商,是一种创新的房地产营销模式,把目标消费群体定在全国,或许会帮助我们打破目前的营销误区,我们也可以从中学到不少经验。莱山区很多项目也正在做一些走出去的营销方式。买一套龙湖的别墅100多万,在北京能买到什么?而且龙湖还是海景房。就算龙湖再涨1万,从一线大城市来的消费群体也能买得起。目前烟台市场的主要目标就是消化刚需,尤其是外地来烟的青年置业者。
我预计2012年全国楼市不会回暖,全面回暖估计得到2013年吧。最近在南方广州等地开始进行地方债试点。2012年如果地方债在全国推行的话,地方政府不缺钱了,那么对土地政策的影响将非常大。土地政策发生变化,那么地方房地产市场发展必然受影响。
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